TIC(Tenants-In-Common) 공동 오너쉽 형태의 투자
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 2,905회 작성일 10-12-31 09:47
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TIC Investment 에 대해 관심이 많은 독자들이 쉽사리 이해할 수 있도록 설명해 보고자 한다. 신문, 잡지, 뉴스 그리고 부동산 관련 세미나 등에서 여러 차례 TIC에 관해 들어본 적이 있을 것으로 생각한다. 많은 고객들이 TIC투자를 단순히 TIC 투자회사에서 개런티하는 보증된 상품처럼 취급하는 경우를 여러 번 보아 왔다. 그럴 때마다 필자는 뒷머리가 팽창되는 느낌을 가지곤 한다. 이 분들이 무슨 이유로 인해 TIC을 그처럼 쉽게 생각하는지, 그리고 어떤 종류의 TIC투자가 상품가치를 가지고 있는지, 또한 그 장단점들은 무엇인지 등을 알아보기로 한다.
TIC 란?
-Tenants in Common 으로 공동 오너쉽 형태의 투자로써 여러 투자가들이 모여 혼자 구입하기 힘든 규모의 건물을 공동으로 구입 소유하는 형태를 말한다. 전체 규모가 30만 불일 수도 있고 1억불이 넘을 수도 있다는 말이다. 각각 투자가들마다 자신이 투자한 지분에 따라 Deed를 가지게 되며, 자신이 소유한 지분만큼을 매각하여 다른 건물이나 또 다른 TIC Investment 로 1031EXchange 또한 가능하다. 건물을 소유함으로 생기는 모든 세금혜택, 감가상각 등이 단독으로 건물을 소유했을 때 생기는 것과 동일한 혜택을 누리게 된다. 건물에서 생기는 수익 또한 건물소유 퍼센트에 따라 배당 받으며, 적자운영의 경우가 추가 비용이 발생했을 경우도 마찬가지고 건물소유 지분에 따라 정확히 계산되어 그 부분에 대해서만 책임을 지게 된다.
TIC는 누구에게 적합한가?
- TIC를 판매하는 투자회사 세일즈 에이전트들은 한결같이 다음과 같이 얘기한다.
1. 개인투자보다 안전한 투자 형태
2. 시세보다 높은 투자수익률
3. 건물관리에 신경을 쓸 필요가 전혀 없다.
4. 개인 부동산 소유와 동일한 모든 혜택을 누릴 수 있다.
위의 말들은 맞기도 하고 틀리기도 하다. 하나 하나 설명한다면 우선 TIC 투자회사에서 말하는 안전성이란 미국 여러 주에서 비즈니스를 하며 주식시장에서 주식 거래가 정상적으로 이루어지는 대형 회사들이 테넌트로 있음을 말하는 것인데 물론 흔히 우리가 말하는 맥도날드, 스타벅스 등의 내셔널 테넌트(National Tenant)는 공인된 회사들이지만, 경제적으로 허덕이는 회사들도 존재함을 염두에 두어야 한다. 참고로 K-mart나 Target 등의 대형회사들도 멀지 않은 과거에 모두들 파산신고를 한 적이 있는 회사들이다. 따라서 영원히 건재한 크레딧은 어려운 말이다.
건물관리, 누가 어떻게 하나?
- 대부분의 대형 TIC들은 미국 전역에서 매매가 되고 미 전역에 위치해 있는 관리회사를 고용하게 된다. 따라서 각 지역 로컬 관리회사의 관리 능력에 따라 TIC투자건물의 가치가 유지-증가-감소된다 할 수 있다.
- 일부 소규모 형태의 TIC투자는 매매를 성사시킨 브로커 또는 그 브로커가 소속된 회사 소유의 관리회사 또는 건물이 위치한 인근 관리회사를 선정하여 관리하는 경우가 대부분이다.
일부 소유권인 본인의 TIC투자를 다시 팔 수 있는가?
- 이론상으로 얼마든지 가능하다. 마치 본인이 소유한 주택을 팔듯이 바이어를 찾아서 본인이 소유한 만큼의 소유권을 그대로 넘기는 형태이고 또 다른 1031 Exchange 또한 가능하다. 하지만 실제 상황에서는 얼마나 빠른 시일 내에 바이어를 찾아 거래를 성사시킬 수 있는지 생각해봐야 할 문제이다.
판매시 비용에는 어떤 것이 있나?
- 타이틀 비용, 융자 관련 비용, 감정비, 에스크로 관련 비용, 변호사 비용, 환경 리포트 비용, 그리고 많은 TIC투자 회사들이 Capital Reserves라는 추가 비용들을 부과한다. 일반적으로 TIC거래시 추가비용들이 들어간다.
TIC투자에도 일반 상업용 건물 투자와 마찬가지로 여러 형태의 투자가 있다. 그 중 일반인들이 가장 흔히 접하는 종류는 다음과 같다.
* 쇼핑센터
- 지난 2년 내에 유행처럼 늘 보고 듣던 TIC투자 중 많은 물건들이 타 주에 있는 물건들, 특히 아리조나, 텍사스, 네바다, 심지어는 미국 중부지역에 있는 건물들로써 캘리포니아 주 인근에서 건물을 1031 만기일 내에 찾기 힘들었던 투자가들에게 매매가 되었다. 특히 타 주 물건들의 특징이라 하면 투자에 대한 수익이(CAP Rate) 1%- 1.5% 정도 캘리포니아 물건들보다 높다는 장점들이 있으므로 투자가들이 타 주의 TIC 투자에 일부 몰렸던 이유는 당연하다고 본다.
* 아파트
- 대학 인근의 학생들이 거주하는 아파트가 자주 TIC투자 물건으로 소개되었는데 그 이유는 다른 아파트 투자에 비해 비교적 투자가치가 높았다고 볼 수 있다. 경험적으로 학생 주거용 아파트들은 그 투자에 대한 수익이 일반 물건들보다 대체로 높다 할 수 있는데 그 이유는 대부분의 대학생들이 학교 인근에서 교통수단의 이용 없이 등교가 가능하기 때문이다. 간혹 발전하지 못하는 학교들도 더러 있을 수 있으나, 대부분의 주립대나 유명 사립대들은 그 학생수나 학교의 규모가 커지는 추세에 있으므로 그러한 이유 때문에라도 비교적 안정적인 투자라 할 수 있다.
* 사무실
- 사무실 투자는 특히 지역마다 다르다고 볼 수 있다. 남가주 지역 내에서도 아니 같은 로스엔젤레스 내에서도 지역에 따라 그 수요와 공급, 그리고 리스 가격대에 상당한 차이가 난다. 다운타운, 한인타운, 그리고 웨스트 로스엔젤레스 지역 인근인 브렌트 우드, 웨스트 우드, 산타모니카, 센츄리 지역 시티 지역들의 렌트비를 비교해보면 물론 검ㅁ루의 수준에 따라서 현저히 가격 차이가 나기도 하지만(Class A, B, C), 싼 지역은 $1.25 에서 비싼 지역은 $2.25를 육박할 정도로 거의 90% 정도의 차이가 나기도 하므로 지역, 특히 로컬지역 경제사정과 수요-공급의 비율 등을 세밀히 검토해 보아야 한다.
* 공장-창고
- 사무실 투자와 비교적 조사방법이 흡사하다고 할 수 있다.
테넌트 수요와 공급도 그렇고 경제의 흥망과도 상당히 밀접하고 빠른 템포로 리스마켓이 움직인다. 따라서 사무실 투자처럼 지역을 잘 선택하여 급속히 발전하면서 테넌트의 수요가 많은 지역이라면 상당히 매력적인 투자라고 할 수 있겠다.
* 호텔-모텔
- 최근에 한국인 투자 그룹이 전문적으로 관리 투자를 한다는 소식을 신문지상에서 접하곤 한다. 호텔 투자는 다른 부당산 투자와는 상당히 성격이 다른 투자이다. 비즈니스 관리가 포함되어 있기 때문이다. 비즈니스 운영방식에 따라 건물과 땅 가치가 오르내리며 심지어는 많은 투자금액을 다운하고 전액을 손해볼 위험부담이 있다. 따라서 비즈니스를 관리하는 매니지먼트가 호텔투자의 승패를 좌우한다 할 수 있다.
Tenants-In-Common의 뜻을 부동산 사전에서 찾아 보면 다음과 같이 표기한다. Two or more owners who share an ownership interest in a specific property.
대부분 2명 이상의 소유주가 건물을 같이 살 경우의 소유권 형태를 일컫는 것이다. 요즘 유행하는 TIC투자란 이처럼 여러 명의 투자가들을 모아서 공동소유 형태의 투자를 말하는 것으로서 새로운 아이디어나 투자 형태가 아니라 이미 오랜 세월 사용되어 왔음을 강조하고 싶다.
TIC투자는 대규모 투자그룹만 할 수 있다?
이 말에 대한 대답은 쉽게 다음과 같은 예를 들고 싶다.
3형제가 10만불씩 모아서 30만불 현금을 투자하여 100만불짜리 아파트를 같이 살 경우 이 또한 TIC투자의 좋은 얘라고 할 수 있다. 따라서 투자 규모가 얼마냐에 따라 TIC투자가 되고 안되고와는 무관하다.
TIC투자는 상업용 건물만 가능하다?
앞에서 아파트 투자도 TIC투자 중 흔한 사례라고 밝혔다. 이처럼 TIC란 공동 소유권의 형태를 말한다.
TIC투자로 소개된 건물은 무조건 믿을 수 있는 안전한 투자이다? 아마도 가장 중요하면서도 일반 투자가들이 쉽게 단정짓는 부분이라 할 수 있는데, 모든 부동산 투자가 그러하듯이 여러 가지 요소들을 엄밀히 따져봐야 하는 핵심적인 부분이다. 다음과 같은 내용들이 TIC투자건물의 가치를 올바로 평가하는 기준이 되는 가장 기본적인 부분들이다. 일부는 앞의 내용과 중복되지만 워낙 중요한 부분이라 다시 한번 강조하고 싶다.
1. 지역
- 누구나 한번쯤은 들어본 Location-Location-Location 그리고 지역의 발전 여부에 따라 건물의 가치는 한없이 차이가 난다. 시 발견 계획 및 재개발 지역 등 파악, Zoning 변화 여부, 주(State)환경의 외면적인 변화의 추세 등등.
2. 건물의 종류(Building type)
- 같은 지역의 NNN쇼핑센터가 6.5% CAP이라면 투자성 사무실 건물은 7.5%CAP이상은 되어야 할 것이다.
3. 투자에 대한 수익(Return on Investment)
- 같은 지역에서 다른 모든 조건들이 같다고 가정할 경우 얼마 투자에 얼마의 현금이 내 수중에 들어오느냐 하는 것이다.
4. 안전성
- 여러 가지 요인들이 있지만 세를 들어와 있는 테넌트의 종류, 크레딧 그리고 발전성에 따라서 건물의 가치가 올라가기도 하고 내려가기도 한다.
5. 건물을 제외한 땅만의 가치(Land Value)
- 차후의 테넌트와의 리스 계약이 끝나고 계속 테넌트를 두고 재계약을 할지 또는 다른 용도로 재개발을 할지 ㅣ등도 고려해야 한다.
6. 건물 재신축비용(Replacement Cost)
- 재개발이 아니더라도 건물을 짓는데 들어가는 비용을 검토하여 건물의 가치를 평가하는 방법.
이처럼 TIC투자나 일반 투자나 이런 모든 가치 평가를 할 수 있는 전문가와 반드시 상담하여야 올바른 투자를 하는데 필수적임은 더 이상 말이 필요 없겠다.
또한 TIC투자는 어떤 종류의 투자가들에 적합한지, 주의할 점은 무엇인지, 상품선택을 어떻게 하여야 하는지를 살펴본다.
* 장점:
보험성 주식, 뮤추얼 펀드, 은퇴연금보다는 투자의 리턴이 좋다. 소규모 투자로 대규모 투자에 참여할 수 있다. 인플레이션-물가상승을 피하는 은신처의 역할을 할 수 있다. 건물관리에 관련된 대부분의 역할을 관리회사에서 대신한다. 경험이 부족한 투자가의 개인적 투자보다 안전하다고 할 수 있다. TIC투자 상품들의 규모로 인해 저이자 융자로 인한 햬택이 있다.
* 단점:
최근 판매되는 TIC상품 대부분이 주로 신개발 지역이므로 철저한 지역적 조사가 필요하다. 건물관리 회사의 전문성과 정직성에 따라 투자의 성패가 좌우된다. 추가 관리비용이 일반 투자보다 높다. 투자를 정리할 때 따르는 비용, 시간, 판매가격 등에 관련 절차로 인한 불이익이 발생할 수 있다.
* 결론:
위에서 지적한 가장 기본적인 장점 그리고 단점 이외에도 여러 가지 세분화된 주의할 점들을 앞에서 다룬 바 있다. 하지만 또다시 강조, 강조 그리고 또 강조하고 싶은 것은 자신이 투자하는 상품을 분명하게 알고 이해한 뒤 사야 한다는 것이다.
3천불짜리 플라즈마 텔레비전은 제조회사별로 구분하여 기능들을 비교 또 검토 끝에 결정하면서 30만불에서 2-3백만불 이상을 투자하는 TIC투자는 광고물과 설명서 몇 장을 보고 결정하는 것은 너무나도 어리석은 행동이라 할 수 있다.
TIC 투자를 판매하는 회사의 숫자도 계속해서 증가하고 있으며 그에 따른 부작용과 잡음 또한 증가하고 있다. 따라서 TIC추자이던 조그만 투자건물을 구입하던 세법을 이해하며 투자의 기본을 이해하는 정직한 전문인과의 상담은 옵션이 아닌 필수적인 것임을 강조하고 싶다.
TIC 란?
-Tenants in Common 으로 공동 오너쉽 형태의 투자로써 여러 투자가들이 모여 혼자 구입하기 힘든 규모의 건물을 공동으로 구입 소유하는 형태를 말한다. 전체 규모가 30만 불일 수도 있고 1억불이 넘을 수도 있다는 말이다. 각각 투자가들마다 자신이 투자한 지분에 따라 Deed를 가지게 되며, 자신이 소유한 지분만큼을 매각하여 다른 건물이나 또 다른 TIC Investment 로 1031EXchange 또한 가능하다. 건물을 소유함으로 생기는 모든 세금혜택, 감가상각 등이 단독으로 건물을 소유했을 때 생기는 것과 동일한 혜택을 누리게 된다. 건물에서 생기는 수익 또한 건물소유 퍼센트에 따라 배당 받으며, 적자운영의 경우가 추가 비용이 발생했을 경우도 마찬가지고 건물소유 지분에 따라 정확히 계산되어 그 부분에 대해서만 책임을 지게 된다.
TIC는 누구에게 적합한가?
- TIC를 판매하는 투자회사 세일즈 에이전트들은 한결같이 다음과 같이 얘기한다.
1. 개인투자보다 안전한 투자 형태
2. 시세보다 높은 투자수익률
3. 건물관리에 신경을 쓸 필요가 전혀 없다.
4. 개인 부동산 소유와 동일한 모든 혜택을 누릴 수 있다.
위의 말들은 맞기도 하고 틀리기도 하다. 하나 하나 설명한다면 우선 TIC 투자회사에서 말하는 안전성이란 미국 여러 주에서 비즈니스를 하며 주식시장에서 주식 거래가 정상적으로 이루어지는 대형 회사들이 테넌트로 있음을 말하는 것인데 물론 흔히 우리가 말하는 맥도날드, 스타벅스 등의 내셔널 테넌트(National Tenant)는 공인된 회사들이지만, 경제적으로 허덕이는 회사들도 존재함을 염두에 두어야 한다. 참고로 K-mart나 Target 등의 대형회사들도 멀지 않은 과거에 모두들 파산신고를 한 적이 있는 회사들이다. 따라서 영원히 건재한 크레딧은 어려운 말이다.
건물관리, 누가 어떻게 하나?
- 대부분의 대형 TIC들은 미국 전역에서 매매가 되고 미 전역에 위치해 있는 관리회사를 고용하게 된다. 따라서 각 지역 로컬 관리회사의 관리 능력에 따라 TIC투자건물의 가치가 유지-증가-감소된다 할 수 있다.
- 일부 소규모 형태의 TIC투자는 매매를 성사시킨 브로커 또는 그 브로커가 소속된 회사 소유의 관리회사 또는 건물이 위치한 인근 관리회사를 선정하여 관리하는 경우가 대부분이다.
일부 소유권인 본인의 TIC투자를 다시 팔 수 있는가?
- 이론상으로 얼마든지 가능하다. 마치 본인이 소유한 주택을 팔듯이 바이어를 찾아서 본인이 소유한 만큼의 소유권을 그대로 넘기는 형태이고 또 다른 1031 Exchange 또한 가능하다. 하지만 실제 상황에서는 얼마나 빠른 시일 내에 바이어를 찾아 거래를 성사시킬 수 있는지 생각해봐야 할 문제이다.
판매시 비용에는 어떤 것이 있나?
- 타이틀 비용, 융자 관련 비용, 감정비, 에스크로 관련 비용, 변호사 비용, 환경 리포트 비용, 그리고 많은 TIC투자 회사들이 Capital Reserves라는 추가 비용들을 부과한다. 일반적으로 TIC거래시 추가비용들이 들어간다.
TIC투자에도 일반 상업용 건물 투자와 마찬가지로 여러 형태의 투자가 있다. 그 중 일반인들이 가장 흔히 접하는 종류는 다음과 같다.
* 쇼핑센터
- 지난 2년 내에 유행처럼 늘 보고 듣던 TIC투자 중 많은 물건들이 타 주에 있는 물건들, 특히 아리조나, 텍사스, 네바다, 심지어는 미국 중부지역에 있는 건물들로써 캘리포니아 주 인근에서 건물을 1031 만기일 내에 찾기 힘들었던 투자가들에게 매매가 되었다. 특히 타 주 물건들의 특징이라 하면 투자에 대한 수익이(CAP Rate) 1%- 1.5% 정도 캘리포니아 물건들보다 높다는 장점들이 있으므로 투자가들이 타 주의 TIC 투자에 일부 몰렸던 이유는 당연하다고 본다.
* 아파트
- 대학 인근의 학생들이 거주하는 아파트가 자주 TIC투자 물건으로 소개되었는데 그 이유는 다른 아파트 투자에 비해 비교적 투자가치가 높았다고 볼 수 있다. 경험적으로 학생 주거용 아파트들은 그 투자에 대한 수익이 일반 물건들보다 대체로 높다 할 수 있는데 그 이유는 대부분의 대학생들이 학교 인근에서 교통수단의 이용 없이 등교가 가능하기 때문이다. 간혹 발전하지 못하는 학교들도 더러 있을 수 있으나, 대부분의 주립대나 유명 사립대들은 그 학생수나 학교의 규모가 커지는 추세에 있으므로 그러한 이유 때문에라도 비교적 안정적인 투자라 할 수 있다.
* 사무실
- 사무실 투자는 특히 지역마다 다르다고 볼 수 있다. 남가주 지역 내에서도 아니 같은 로스엔젤레스 내에서도 지역에 따라 그 수요와 공급, 그리고 리스 가격대에 상당한 차이가 난다. 다운타운, 한인타운, 그리고 웨스트 로스엔젤레스 지역 인근인 브렌트 우드, 웨스트 우드, 산타모니카, 센츄리 지역 시티 지역들의 렌트비를 비교해보면 물론 검ㅁ루의 수준에 따라서 현저히 가격 차이가 나기도 하지만(Class A, B, C), 싼 지역은 $1.25 에서 비싼 지역은 $2.25를 육박할 정도로 거의 90% 정도의 차이가 나기도 하므로 지역, 특히 로컬지역 경제사정과 수요-공급의 비율 등을 세밀히 검토해 보아야 한다.
* 공장-창고
- 사무실 투자와 비교적 조사방법이 흡사하다고 할 수 있다.
테넌트 수요와 공급도 그렇고 경제의 흥망과도 상당히 밀접하고 빠른 템포로 리스마켓이 움직인다. 따라서 사무실 투자처럼 지역을 잘 선택하여 급속히 발전하면서 테넌트의 수요가 많은 지역이라면 상당히 매력적인 투자라고 할 수 있겠다.
* 호텔-모텔
- 최근에 한국인 투자 그룹이 전문적으로 관리 투자를 한다는 소식을 신문지상에서 접하곤 한다. 호텔 투자는 다른 부당산 투자와는 상당히 성격이 다른 투자이다. 비즈니스 관리가 포함되어 있기 때문이다. 비즈니스 운영방식에 따라 건물과 땅 가치가 오르내리며 심지어는 많은 투자금액을 다운하고 전액을 손해볼 위험부담이 있다. 따라서 비즈니스를 관리하는 매니지먼트가 호텔투자의 승패를 좌우한다 할 수 있다.
Tenants-In-Common의 뜻을 부동산 사전에서 찾아 보면 다음과 같이 표기한다. Two or more owners who share an ownership interest in a specific property.
대부분 2명 이상의 소유주가 건물을 같이 살 경우의 소유권 형태를 일컫는 것이다. 요즘 유행하는 TIC투자란 이처럼 여러 명의 투자가들을 모아서 공동소유 형태의 투자를 말하는 것으로서 새로운 아이디어나 투자 형태가 아니라 이미 오랜 세월 사용되어 왔음을 강조하고 싶다.
TIC투자는 대규모 투자그룹만 할 수 있다?
이 말에 대한 대답은 쉽게 다음과 같은 예를 들고 싶다.
3형제가 10만불씩 모아서 30만불 현금을 투자하여 100만불짜리 아파트를 같이 살 경우 이 또한 TIC투자의 좋은 얘라고 할 수 있다. 따라서 투자 규모가 얼마냐에 따라 TIC투자가 되고 안되고와는 무관하다.
TIC투자는 상업용 건물만 가능하다?
앞에서 아파트 투자도 TIC투자 중 흔한 사례라고 밝혔다. 이처럼 TIC란 공동 소유권의 형태를 말한다.
TIC투자로 소개된 건물은 무조건 믿을 수 있는 안전한 투자이다? 아마도 가장 중요하면서도 일반 투자가들이 쉽게 단정짓는 부분이라 할 수 있는데, 모든 부동산 투자가 그러하듯이 여러 가지 요소들을 엄밀히 따져봐야 하는 핵심적인 부분이다. 다음과 같은 내용들이 TIC투자건물의 가치를 올바로 평가하는 기준이 되는 가장 기본적인 부분들이다. 일부는 앞의 내용과 중복되지만 워낙 중요한 부분이라 다시 한번 강조하고 싶다.
1. 지역
- 누구나 한번쯤은 들어본 Location-Location-Location 그리고 지역의 발전 여부에 따라 건물의 가치는 한없이 차이가 난다. 시 발견 계획 및 재개발 지역 등 파악, Zoning 변화 여부, 주(State)환경의 외면적인 변화의 추세 등등.
2. 건물의 종류(Building type)
- 같은 지역의 NNN쇼핑센터가 6.5% CAP이라면 투자성 사무실 건물은 7.5%CAP이상은 되어야 할 것이다.
3. 투자에 대한 수익(Return on Investment)
- 같은 지역에서 다른 모든 조건들이 같다고 가정할 경우 얼마 투자에 얼마의 현금이 내 수중에 들어오느냐 하는 것이다.
4. 안전성
- 여러 가지 요인들이 있지만 세를 들어와 있는 테넌트의 종류, 크레딧 그리고 발전성에 따라서 건물의 가치가 올라가기도 하고 내려가기도 한다.
5. 건물을 제외한 땅만의 가치(Land Value)
- 차후의 테넌트와의 리스 계약이 끝나고 계속 테넌트를 두고 재계약을 할지 또는 다른 용도로 재개발을 할지 ㅣ등도 고려해야 한다.
6. 건물 재신축비용(Replacement Cost)
- 재개발이 아니더라도 건물을 짓는데 들어가는 비용을 검토하여 건물의 가치를 평가하는 방법.
이처럼 TIC투자나 일반 투자나 이런 모든 가치 평가를 할 수 있는 전문가와 반드시 상담하여야 올바른 투자를 하는데 필수적임은 더 이상 말이 필요 없겠다.
또한 TIC투자는 어떤 종류의 투자가들에 적합한지, 주의할 점은 무엇인지, 상품선택을 어떻게 하여야 하는지를 살펴본다.
* 장점:
보험성 주식, 뮤추얼 펀드, 은퇴연금보다는 투자의 리턴이 좋다. 소규모 투자로 대규모 투자에 참여할 수 있다. 인플레이션-물가상승을 피하는 은신처의 역할을 할 수 있다. 건물관리에 관련된 대부분의 역할을 관리회사에서 대신한다. 경험이 부족한 투자가의 개인적 투자보다 안전하다고 할 수 있다. TIC투자 상품들의 규모로 인해 저이자 융자로 인한 햬택이 있다.
* 단점:
최근 판매되는 TIC상품 대부분이 주로 신개발 지역이므로 철저한 지역적 조사가 필요하다. 건물관리 회사의 전문성과 정직성에 따라 투자의 성패가 좌우된다. 추가 관리비용이 일반 투자보다 높다. 투자를 정리할 때 따르는 비용, 시간, 판매가격 등에 관련 절차로 인한 불이익이 발생할 수 있다.
* 결론:
위에서 지적한 가장 기본적인 장점 그리고 단점 이외에도 여러 가지 세분화된 주의할 점들을 앞에서 다룬 바 있다. 하지만 또다시 강조, 강조 그리고 또 강조하고 싶은 것은 자신이 투자하는 상품을 분명하게 알고 이해한 뒤 사야 한다는 것이다.
3천불짜리 플라즈마 텔레비전은 제조회사별로 구분하여 기능들을 비교 또 검토 끝에 결정하면서 30만불에서 2-3백만불 이상을 투자하는 TIC투자는 광고물과 설명서 몇 장을 보고 결정하는 것은 너무나도 어리석은 행동이라 할 수 있다.
TIC 투자를 판매하는 회사의 숫자도 계속해서 증가하고 있으며 그에 따른 부작용과 잡음 또한 증가하고 있다. 따라서 TIC추자이던 조그만 투자건물을 구입하던 세법을 이해하며 투자의 기본을 이해하는 정직한 전문인과의 상담은 옵션이 아닌 필수적인 것임을 강조하고 싶다.
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