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집짓는 요령



새집을 짓고 싶으신 분들에게 작으나마 저의 경험을 이야기하려 합니다.  요즘 많은 한인분들이 사시는 버겐 카운티에는 생각보다 많은 새 집들과 건물들이 들어서고 있습니다. 지난 5년동안 부동산이 오르면서 새집 가격 또한 천정부지로 치솟고 있습니다.  필자도 처음에는 집을 짓는 비용을 줄이고 또 마음에 꼭 드는 디자인을 생각하며 시작했읍니다.
우선 듀플렉스를 짓는 방법을 간단히 요약해 보겠습니다.

1.헌집사기:
집을 짓는데 있어서 가장 중요한 부분입니다. 어떤 집을 어느 위치에 사느냐에  따라서 새집의 가격이 결정되기 때문입니다.  어떤지역이 그 타운내에서 좋은 지역인지는 부동산 에이전트에게 문의하시면 쉽게 알수 있습니다. Busy street 이냐 아니냐, East Hill 이냐 아니냐, 또는 학군이 좋은지역인가, 교통이 편리하냐, 남향이냐, 평평한 지대에 있는 집인가 외에 집을 지을수 있는 면적을 조사 하는것도 중요합니다. 각 지역마다 틀린 셋백 (Set Back) 과 건축허가면적 (Living square footage, FAR) 등을 조사 하신후 어느정도의 집을 지을수 있는지를 알고 시작해야 착오가 없읍니다.  투 페밀리 지역인지 상가 지역인지를 확인한후 설계사를 방문합니다.  엔지니어에게 부탁해서 옆집의 위치와 탑포그래픽컬 드라잉 을 아는것도 새집의 면적을 아는데 도움이 됩니다.  예를 들자면 테네플라이일 경우에는 드라이브 웨이 가 집앞 땅면적에 30% 밖에 안되기 때문에 Frontage 면적이 다른지역 보다 크지 않으면 큰 차고를 지을수 없읍니다.
보통 Ranch 를 부수고 지을경우에는 앞에서 말한 옆집들의 위치가 중요합니다.  물론 베리언스(Variance) 를 신청해서 진행을 하지만 항상 성공하리라는 보장이 없기 때문입니다.   베리언스란 타운의 빌딩에서 만든 빌딩 코드에 맞추어 그리지 않고 바뀌는 부분을 허락을 받을떄 하는 신청서입니다.  코너랏(corner lot)에 있는 집들의 건축허가를 받을때 쓰기도 합니다. 

2. Architect고르기 및  도면 그리기:
어떤 GC (General Constructor) 들은 도면도 준비하는 경우도 있지만 자신을 위한 집도면을 그릴땐 각 타운마다 룰이 다르기 때문에 보통 잘 알려진 로컬 설계사를 고르는 것이 좋습니다. 예를 들어 각 지역마다 지붕, 보온(insulation) , 창문, 히팅 레귤레이숀 (regulation) 이 틀릴수 있으니 지역을 잘 아는 또는 그 지역의 건축을 그린 경험자가 유리합니다.  설계사는 타운의 존닝 (Zoning Officer) 과 엔지니어와 상의를 하면서 도면을 그리기 떄문에 친면이 있는 설계사가 더 유리한 떄도 있읍니다.  또 어떤 종류의 도면을 그려봤느냐도 중요합니다.  Duplex를 많히 그려본 설계사가 더 빠르고 싸게 그리는 경우도 있읍니다.  타운의 건축당담을 찾아가서 설계사의 정보를 받을수도 있읍니다.  도면은 보통 10주 정도면 완성되지만 경우에 따라서 6개월 이상 걸릴수도 있습니다.  얼마나 설계사가 바쁜가, 얼마나 많을 리젝트(Reject) 를 받느냐, 또는 베리언스가 있느냐 에 따라서 시간이 더 소묘됩니다.  보통 듀플렉스의 도면 가격은 $4,500~$5,500 정도입니다만 베리언스가 필요한 경우는 변호사비용을 추가하기 때문에 $3,000~$4,000정도가 더 소요됩니다.  설계비는 Building Permit 이 나와야지 완불을 하는것이니까 자신만의 Design을 설계사와 상의해서 그리면 됩니다.  도면이 완성되면 타운에 건축 허가를 신청하는데 약 $3000-$5000 정도 비용이 듭니다.  이신청과 함께 각 타운의 엔지니어, 전기사, 배관, 소방서 에게 집을 짓는동안 인스팩션을 받을수 있는 기회가 주어집니다.  빌더는 집을짓는 도중에 여러번의 인스팩션을 받을수 있게 스케줄을 잡습니다.

3. GC(General contractor)고르기:
 이 부분은 집을 지을떄 가장 많은 비용을 차지 하는 부분입니다.  앞에서 말씀드린 설계사 고르는 방법과 마찬가지로 자신이 지으려고 하는 타운에서 경험이 있는 빌더를 고르는 것이 중요합니다. 어떤 재료와 어떤식으로 일을하는지, 얼마나 많은시간을 들었는지 이미 지어진 집이나 현재 짓고 있는 집을 방문해서 꼼꼼히 확인한 후 가장 적절한 가격과 페이스케줄을 제시하는 사람을 컨택하면 됩니다. 빌더와 계약을 할때는 가격과 스케줄을 포함한 계약서를 반드시 확인해야 합니다. 많은 한인분들이 계약서없이 건축을 진행하시는데 공사진행 도중 낭패를 보실수도 있다는 것을 명심해야 합니다. 건축비는 보통 1square 피트에 $100~150정도의 비용이 소요됩니다.  여러 빌더에게 가격이 들어있는 가계약서를 받아보시고 제일 좋은 선택을 하시면 됩니다.  너무 차이가 나게 싼 건축비는 의심해 볼만 합니다.  이계약서에는 어떠한 도면을 사용해 어떻게 짓는다라는 글이 들어가고, 어떤 재료를  쓰는가, 보험 여부, 워랜티 여부 등이 있읍니다.

4. 건축허가받기:
도면이 완성되면 타운에서 허가를 받는데 여기에 $3,000~$4,000 가량의 비용이 추가됩니다. 여기에는 타운에서 공사기간 동안 진행하는 각종 inspection비용이 포함되어 있습니다.  기간은 약 2주 정도에 존닝허가가 나오며 건축허가는 또 2주가 걸립니다.  또 땅 면적이 5000 sq ft. 이 넘을경우 Soil conservation 에서 허가를 받는데 약 20 일 걸립니다.  허가가 나면 PSEG 와 United Water, 케이블 회사등에 전화해서 건물 철거 허가를 신청합니다.  이 기간은 약 3주에서 4주 걸립니다.  대략 도면을 그리기 시작해서 8개월 정도 후에 집을 짓기 시작하는 일도 많으니 참고 하시고 일찍히 시작하시는 것이 좋읍니다. 

5. 론얻기:
물론 공사기간 동안 빚을 안지는 것이 최선이지만 대부분은 어느 정도의 다운페이를 하신뒤 홈 에퀴어티를 얻으셔도 되고 컨스트럭션 론을 생각하셔도 됩니다. 홈 에퀴어티은 은행의 인스팩션  스케줄에 따른 공사지연을 피할수 있는 장점이 있습니다.  또 공사가 빠르게 진행되는 경우에는 또는 적은 돈이 필요할 경우에는 포인트가 있는컨스트럭션 론 보다 좋을수도 있읍니다.  하지만 그 반대일경우에는 보다 안전한컨스트럭션 론을 택하시는게 나을겁니다.  자세한 문의는 모게지 회사에게 문히 하시면 됩니다.

새 두플렉스을 짓고 싶으신 분들에게 작으나마 저의 경험을 이야기하려 합니다.  지난달에 이어서 집을 짓기 위한 준비작업과 건축진행을 이야기 하겠읍니다.

1. 집 부수기(Demolition):
우선 헌집이 있다면 건축 철거를 신청하는데 개스와 전기회사에게 서비스를 끊는 신청을 합니다.  이 기간은 약 한달가량 걸릴수가 있으니 미리 준비를 하시는게 좋읍니다.  또 전화회사와 케이블, 그리고 물 공급회사에게 철거 통보를 합니다.  주위 이웃들에게 철거를 알리는 약 10 통의 편지도 보내야 합니다.  집을 부수기 전 공인 공증사 에게 에스베스토(Asbestos) 가  업는것을 공증 받아서 타운에 제출합니다.  집을 부수는 날은 Fire Department 에게 미리 통보를 하시고 전문가 들이 중장비로 2-3 일이면 깨끗히 철거 합니다. 

2. 땅 파기와 건물기초 작업(excavation and footing): 
건축허가와 존닝허가가 나오면 바로 시작할수 있읍니다.  건축허가와 함께 시작되는 작업으로서 도면을 토대로 정확하게 땅을 중장비로 팝니다. 물 저장탱크를 이 시기에 땅에 묻는데 그 용량은타운에서 도면 허가를 받을때 엔지니어와 도면가와 상의를 하시면 됩니다.  비의 양이 얼마나되는가에 따라서 드레네지(Drainage calculation) 이 정해집니다.  보통 5000 sq feet 경우는 1000-1500 gallon 의  물 저장탱크를 묻습니다.  타운의 엔지니어 에게 허가를 받고 다음작업으로 넘어갑니다.  건물기초 작업으로 땅을 파고 나무로 약 3 feet정도의 시멘트를 부을수 있는 틀을 잡고 그위 지하벽을 세웁니다.  콘크리트 벽돌 또는 시멘트로 벽을 세운뒤 땅의 질에 따라서 아스팔트, 화이버 글라스 (fiber glass) 로 방수 처리를 한뒤 백 필링 (Back Filling) 을 합니다.  그리고 배관공이 와서 하수구와 지하실 배관 작업을 합니다. 이부분에서 타운에 한번더 검사를 받습니다.  그리고 나서 지하실 바닥을 철근과 자갈이 깔린의에 시멘트 처리를 합니다.  이기간은 약  2-3 주 걸립니다.

3. 프레임Frame 올리기: 
집을 나무로 형틀을 잡고 지붕을 만들고 벽, 문, 창문을 다는 부분이 이부분입다.  도면대로 1 inch 까지 신경써서 공사가 진행되는데 창문과 문은 때에 따라서 3 개월 까지 걸릴수도 있으니 유의 하시기 바랍니다.  공사기간은 약 3-4 주 걸리고 집의 모양을 갖추는 부분이니 신중하게 진행됩니다. 이때 마루바닥의 종류를 정하시고 같이 시공을 하시는 것이 좋읍니다.  어떤 분들은 얇은 코팅이 되어있는 마루나무를 선택하시는데 스크렛치가 나면 더이상 샌딩을 못하는것은 선택하시면 안되겠읍니다.  또 지하일 경우는 습기문제 때문에 습기 제거기가 없을경우 5년안에 나무가 일어날수있으니 주의 하시기 바랍니다.  메이플, 옼 등 좋은 나무가 좋다는 것은 모두가 알고 있는 사실이니 잘 결정하시기 바랍니다.

4. 벽돌 과 스터코, 또는 사이딩: 
어떤 재료를 선택하시는 가는 자금여유에 따라 틀리지만 가격차이는 분명히 큽니다.  스터코와 사이딩 과는 다르게 벽돌은 색깔을 중요시 합니다.  벽돌로 하실경우 보통 벽돌 회사에 가셔서 샘플을 보신뒤 마음에 드시는 걸 고르신후 그 벽돌로 지어진 집 주소를 문의 하신후 직접 날이 좋은날 보십시요.  색깔과 표면이 생각하던 샘플과 직접 보는것은 차이가 많이 날수가 있읍니다.  전에 오더하신 창문과 문처럼 오래걸리는 물건도 있으니 미리 준비 하시기 바람니다.  색깔을 맞추기 제일 좋은방법은 창문과 벽돌이 원하시는 것과 같이 쓰여진 집을 찿아 참고 하시면 실수가 없읍니다.  벽돌회사에서는 각각 어느집에 어떤 벽돌이 쓰여졌는지 자료가 남아 있으니까 문의 하시면 아실수 있읍니다.

5. 전기, 플러밍, 히팅, 에어콘, 벽난로, 거터(Gutter), 덱(Deck), 레일:
집의 형틀과 마루가 끝나면 각각 전문가를 부릅니다.  서로 일이 방해가 안되도록 스케줄을 신경써서 잡아야 문제가 없읍니다.  플러밍과 히팅 부분에서 조금 여유가 있으신 분들은 온돌 시공을 생각하시는 분들이 있읍니다.  시공 면적에 따라서 가격 차이가 있으니 잘 계산 후에 하시는 것이 나중에 문제 없으실 겁니다.  전기 하시는 분들도 집안에 인터넷, 전기, 케이블, 또는 스피커  줄까지 시공합니다.  요즘 유행하는 스피커 장착이 인기가 있읍니다.  적은 시공비로 집안 전체에서 음악을 들으실수가 있으니까요.  레일은 전문가에게 맏기십시요.  안전 제일이니 라이센스가 있는지 확인하십시요. 덱은 푸레셔 우드(Pressure Treated Wood) 와 녹슬지않는 못을 사용하는거 잊지마시고 설치하십시요. 

6. 타일과 부엌 캐비넷: 
많은 분들이 그레나이트 타일을 시공하시는데  가격 차이는 두배 이상이니 잘 생각하시고 필요 부분만 사용 하십시요.  하지만 시공후 고급스러운 분위기를 연출하니 잘 사용 하시면 큰 만족감을 드립니다.  자쿠지와 욕조, 샤워 부스도 집의 분위기를 업그레이드 하니 잘 선택하시기 바랍니다.  부엌 캐비넷과 카운터 탑은 종류가 너무나 많을 정도고 가격차이가 많이 나니 전문가 에게 상의후 결정하십시요. 

7. 시트락 과 몰딩 (Sheet Rock and Molding): 
몰딩은 바닥과 마찬가지로 집의 고급스러움을 나타내는 중요한 분분입니다.  적은 시공비와 저렴한 가격이니 잘 선택하시기 바람니다.  낮은 천정에 큰 몰딩을 하시면 집이 작아보일수 있으니 전문가의 조언을 참고 하시기 바랍니다.  벽TV와 스피커를 설치하실분들은 벽안에 선 처리를 미리 하시는 것이 나을 것입니다.

8. 싱크대와 수도 꼭지, 손잡이, 조명, 페인트: 
각각 분야가 다른 시공이지만 한군데로 묶은 이유는 디테일한 부분들은 모든 분들이 좋아하시고 원하시는 제품들을 고르실테니 작은 지면으로 특히 해드릴 말이 없지만 가격을 비교하시며 고르시기 바랍니다.  보통의 GC 들은 어디에서 보다 좋고 싼 물건 들은 아니까 문의 하시면 됩니다.  전자 제품도 마찬가지이니 그분들을 통해 사시는 것도 좋은 방법입니다.  샹들레 같은 제품은 오래 쓰셔도 될 물건이니 잘고르시되 집안 분위기와 천정 높이에 따라서 고르시는것이 좋습니다. 

9. 드라이브 웨이와 정원:
요즘은 아스팔트보단 페이버로 시공을 많이 하는데 더 오랜 경고함과 더 이쁜 외관때문에 조금더 비싼 페이버를 선택하십니다.  어떤분은 뒷정원까지도 페이버로 시공을 해서돌 정원은 관리가 쉬운 까닦에 파시오 느낌의 정원을 원하시는 분들도 있습니다.  나무를 주위에 심고 잔디를 뿌리면 타운 CO 와 이사를 준비하시면 됩니다.

기사제공-이운희  'EHK Development'