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Zoning Ordinance (조닝 조례) 규제에 관하여



조닝 조례는 부동산의 용도를 규제하는 정부의 사유 재산에 대한 간접 통제권이라고 말할 수 있다.  보통 카운티에 Zoning Map을 보면 해당 지역의 부동산을 어떻게 사용할 것인가에 대해 나와 있다.  조닝 조례법은 지역을 특성별로 용도를 지정함으로써 난개발을 막고 지역 주민들의 발전을 도모하는데 주된 목적이 있다.  

조닝은 보통 주택용 부지, 영업용, 상업용, 산업용, 그리고 공업용으로 크게 나누어 지며 필요에 따라 더욱 세분 되어진다.  또한 각 지역별로 건물의 용도를 다르게 규정해 놓았는데 주로 부지의 최저 면적 및 폭, 건물의 최고 층수 및 높이, Floor Area Ratio (대지와 건물 면적 대비), Set Back(대지의 경계로 부터 건물까지의 간격), Parking Requirement(건물에 비례한 주차 공간의 수), Bulk Rate(용적율) 등이 주 내용이다.  이같은 조닝 조례는 필요에 따라 변경될 수 있는데 주택 조닝이 상업 조닝이나 산업 조닝으로 또한 반대로 산업 조닝을 주택 또는 산업 조닝으로 변경될 수도 있다.  이같은 조닝 변경은 카운티나 시티 의회의 승인을 거쳐야만 한다.  주택용 부지는 다시 단독 주택지와 다세대 주택지로 나뉘며 주택 지역에도 학교, 도서관, 공원, 박물관, 저수지 같은 것들은  일정 여건만 갖추면 건축이 허용된다. 영업용 부지에는 일반 오피스용 건물과 함께 상점, 호텔, 식당, 미용실, 교회, 학교, 극장, 클럽 등을 지을 수 있다.  상업용 부지에는 영업용 부지에서 지을 수 있는 건축물을 포함해 건축 자재, 배관, 인쇄, 주차장, 자동차 딜러, 운송, 도서관, 학교, 박물관 등이 들어설 수 있다.  산업 및 공업용 부지에는 각종 공장 시설과 함께 창고, 운수 시설, 제작소 등을 지을 수 있다.  이와 같이 조닝에 따라 신축, 증축, 개축에 대한 규제가 각기 다르기 때문에 부동산을 성공적으로 개발하기 위해서는 조닝 조례를 잘 알아야 하겠다.  

조닝 조례는 개인의 소유권을 제한할 수 있는 공권력을 갖고 있으며 부동산을 소유하고 있더라도 주민들의 복지와 공적 이익을 위해서는 사용권을 변형시킬 수 있다.  또한 자치단체가 필요로 할 시엔 강제 사용 및 강제 매수를 할 수도 있다. 
조닝 조례 위반 적발 시 처벌을 받을 수 있다.  조닝 조례를 시행하는데 일어나는 부작용과 처분 결정에 대한 이의 등을 해결하는Board of Adjustment라는 조정 위원회를 타운마다 두고 있는데, 조닝 조례에 맞지 않아도 주민들의 생활과 공공의 이익에 보탬이 될 때, 또는 위반 사항들이 경미할 경우, 조정위원회를 거쳐 Variance(특별허가)를 받을 수도 있다.  이외에 많은 교통량을 유발하는 시설인 병원, 호텔, 주유소, Drive-in 음식점, 방송용 송신탑, 옥외 간판, 쓰레기 처리장 같은 시설물들은 조닝 조례에서 별도로 규제하고 있다.

기사제공-김태익설계사