상업용부동산 투자 ABC
페이지 정보
작성자 harvard 댓글 0건 조회 1,077회 작성일 10-12-31 09:46
본문
렌트 롤을 충분히 이해한다는 의미는 영어배울 때 알파벳과 문법을 익히고 쉬운 책을 읽고 이해하기 시작한다는 정도로 비교할 수 있겠다. 기초를 습득한 후의 다음단계는 건물의 종류, 지역, 위치, 그 건물만의 특별한 성격 등을 이해하여야 하는데 이러한 과정을 경험한 뒤 좋은 건물 사는 방법을 거치고 나면 상업용 투자가의 기본을 갖추게 된다고 할 수 있겠다.
우선 건물의 종류는 전에도 여러 차례 다루었으나 주거용, 산업용, 상업용, 병원, 미니 창고, 호텔, 땅 등등 여러 가지 형태의 건물들이 있다. 아울러 살고 있는 지역에서 가끔씩 지나치는 지역, 투자가가 잘 아는 지역이라면 더할 나위 없이 좋으리라 생각한다.
위치로는 인구밀도, 연간 가족 소득, 교통량, 인종분호, 활동인구 연령층 등 여러 가지 요인을 참고로 해야 하겠지만 주변 환경, 특히 교통량을 많이 불러일으키는 특성을 가진 환경이라면 좋은 위치라 할 수 있다.
이처럼 주변환경을 이해한 후 투자하는 건물의 잠재력을 최대한 발휘하느냐는 투자가와 그 투자를 도와주는 사람과 얼마나 팀워크가 이루어지냐에 따라 판가름된다. 어느 건물 투자든 수년에 거쳐서 건물주와 관리자가 힘을 합쳐 물건을 만드는데 동참한다면 최고의 결과를 가져오게 된다고 생각한다.
다음을 커머셜 투자부동산 중개인을 선택하는 과정이다. 본인은 크라이언트와 투자중개인의 관계를 결혼생활에 자주 비유하곤 한다. 수년 동안 투자브로커 생활을 하다 보니 여러 종류의 손님들을 접하게 된다. 브로커들은 또한 고객들의 등급을 매기곤 하는데 본인은 다음과 같이 그 등급을 정한다.
A 급 고객: 투자용 부동산에 경험이 충분하며 그 진행 과정들을 이해하고 일 처리를 공정하게 판단하여 결정한다. 모든 일에 공정성이 있다면 오랜 기간 같이 일을 해나가는데 문제가 극소화되기 때문이다. 상업용 부동산 투자는 반드시 이해해야 하는 부분들이 많이 있는데 이런 일들이 주로 상당히 짧고 제한된 시간 내에 진행이 되므로 투자관리인과의 대화의 질(quality)에 따라 그 결과가 좌우되기도 한다. 예를 들자면 새로운 테넌트를 10년 재계약하는데 렌트비가 한달에 $15,000씩 지불하는 엥커테넌트라면 10년 계약은 최소 백 80만불에 대한 결정을 하게 되는 것이다. 한데 이런 중요결정을 계획 없이 충동적이고 감정적으로 하게 된다면 최고의 테넌트를 놓치게 되는 경우나 수만불에서 수십만불을 금전적으로 손해 보는 경우도 발생할 수 있다.
B급 고객: 상업용 건물 투자에 대한 경험이 짧으며 엄청난 양의 질문을 자주 하고 건물투자에 의지가 많은 적극성 투자가라 할 수 있겠다. 도와드려야 하는 부분이 많이 있지만 우리가 일하며 보람을 느낄 수 있는 손님이기도 하다. 작은 투자로 시작하여 투자 규모를 늘려가는 것을 바라볼 때는 마음이 흡족하기도 하다. 골프를 배울 때도 마찬가지지만 폼을(기본지식) 바르게 익혀야 부동산투자도 제대로 된 결과가 나온다고 본다.
C급 고객: 투자용 부동산에 경험이 충분하며 과정들을 이해하지만 공정성이 부족한 손님. 자신에게 유리한 결정을 하려 하기에 장기간 좋은관계를 만들기 힘든 고객인데 이런 부류의 고객들을 너무 자주 접하게 되며, 사실은 무척 슬픈 일이기도 하다. 자신의 돈을 관리하고 벌어줄 사람과 믿고 일할 수 없다는 얘기이며 결코 장기적으로 좋은 일이 일어날 수 없는 관계이다. 건물투자도 결국은 사람이 하는 일이므로 서로간에 믿음이 없이는 최고의 투자를 기대하기 어렵다. 본인은 이런 손님들을 자주 접한다. 예를 들면 말과 행동에 차이가 있는 사람들, 마음의 결정이 자주 변하는 사람들과는 투자관리브로커가 제대로 실력 발휘하기가 어렵다. 10여년 이상 상업용 건물투자-매매를 주업으로 생활해온 투자전문 브로커가 수십가지 평가 방법을 동원하여 권해드린 투자용 건물을 일방적으로 무시, 결정하는 처사는 좋은 결과를 이루기 어렵게 된다.
위처럼 부동산 투자브로커/관리인의 견해를 다룬데는 중요한 이유가 있다. 투자성 부동산을 이해하면서 실제로 물건을 찾아주고 그 물건을 정성스럽게 키워 가며 투자가들의 대변인이 되기도 하고 어드바이저 역할도 해야 하는 중요한 임무를 가진 전문인을 현명히 선택하는 것이 투자를 잘하는 기본 중 하나이기 때문이다. 좋은 브로커를 선택, 결정하기 위해서는 좋은 클라이언트로 먼저 자격을 갖추고 있어야 한다. 위의 내용을 충분히 이해한다면 브로커를 심사 선정하는데 많은 도움이 되리라 생각한다.
우선 건물의 종류는 전에도 여러 차례 다루었으나 주거용, 산업용, 상업용, 병원, 미니 창고, 호텔, 땅 등등 여러 가지 형태의 건물들이 있다. 아울러 살고 있는 지역에서 가끔씩 지나치는 지역, 투자가가 잘 아는 지역이라면 더할 나위 없이 좋으리라 생각한다.
위치로는 인구밀도, 연간 가족 소득, 교통량, 인종분호, 활동인구 연령층 등 여러 가지 요인을 참고로 해야 하겠지만 주변 환경, 특히 교통량을 많이 불러일으키는 특성을 가진 환경이라면 좋은 위치라 할 수 있다.
이처럼 주변환경을 이해한 후 투자하는 건물의 잠재력을 최대한 발휘하느냐는 투자가와 그 투자를 도와주는 사람과 얼마나 팀워크가 이루어지냐에 따라 판가름된다. 어느 건물 투자든 수년에 거쳐서 건물주와 관리자가 힘을 합쳐 물건을 만드는데 동참한다면 최고의 결과를 가져오게 된다고 생각한다.
다음을 커머셜 투자부동산 중개인을 선택하는 과정이다. 본인은 크라이언트와 투자중개인의 관계를 결혼생활에 자주 비유하곤 한다. 수년 동안 투자브로커 생활을 하다 보니 여러 종류의 손님들을 접하게 된다. 브로커들은 또한 고객들의 등급을 매기곤 하는데 본인은 다음과 같이 그 등급을 정한다.
A 급 고객: 투자용 부동산에 경험이 충분하며 그 진행 과정들을 이해하고 일 처리를 공정하게 판단하여 결정한다. 모든 일에 공정성이 있다면 오랜 기간 같이 일을 해나가는데 문제가 극소화되기 때문이다. 상업용 부동산 투자는 반드시 이해해야 하는 부분들이 많이 있는데 이런 일들이 주로 상당히 짧고 제한된 시간 내에 진행이 되므로 투자관리인과의 대화의 질(quality)에 따라 그 결과가 좌우되기도 한다. 예를 들자면 새로운 테넌트를 10년 재계약하는데 렌트비가 한달에 $15,000씩 지불하는 엥커테넌트라면 10년 계약은 최소 백 80만불에 대한 결정을 하게 되는 것이다. 한데 이런 중요결정을 계획 없이 충동적이고 감정적으로 하게 된다면 최고의 테넌트를 놓치게 되는 경우나 수만불에서 수십만불을 금전적으로 손해 보는 경우도 발생할 수 있다.
B급 고객: 상업용 건물 투자에 대한 경험이 짧으며 엄청난 양의 질문을 자주 하고 건물투자에 의지가 많은 적극성 투자가라 할 수 있겠다. 도와드려야 하는 부분이 많이 있지만 우리가 일하며 보람을 느낄 수 있는 손님이기도 하다. 작은 투자로 시작하여 투자 규모를 늘려가는 것을 바라볼 때는 마음이 흡족하기도 하다. 골프를 배울 때도 마찬가지지만 폼을(기본지식) 바르게 익혀야 부동산투자도 제대로 된 결과가 나온다고 본다.
C급 고객: 투자용 부동산에 경험이 충분하며 과정들을 이해하지만 공정성이 부족한 손님. 자신에게 유리한 결정을 하려 하기에 장기간 좋은관계를 만들기 힘든 고객인데 이런 부류의 고객들을 너무 자주 접하게 되며, 사실은 무척 슬픈 일이기도 하다. 자신의 돈을 관리하고 벌어줄 사람과 믿고 일할 수 없다는 얘기이며 결코 장기적으로 좋은 일이 일어날 수 없는 관계이다. 건물투자도 결국은 사람이 하는 일이므로 서로간에 믿음이 없이는 최고의 투자를 기대하기 어렵다. 본인은 이런 손님들을 자주 접한다. 예를 들면 말과 행동에 차이가 있는 사람들, 마음의 결정이 자주 변하는 사람들과는 투자관리브로커가 제대로 실력 발휘하기가 어렵다. 10여년 이상 상업용 건물투자-매매를 주업으로 생활해온 투자전문 브로커가 수십가지 평가 방법을 동원하여 권해드린 투자용 건물을 일방적으로 무시, 결정하는 처사는 좋은 결과를 이루기 어렵게 된다.
위처럼 부동산 투자브로커/관리인의 견해를 다룬데는 중요한 이유가 있다. 투자성 부동산을 이해하면서 실제로 물건을 찾아주고 그 물건을 정성스럽게 키워 가며 투자가들의 대변인이 되기도 하고 어드바이저 역할도 해야 하는 중요한 임무를 가진 전문인을 현명히 선택하는 것이 투자를 잘하는 기본 중 하나이기 때문이다. 좋은 브로커를 선택, 결정하기 위해서는 좋은 클라이언트로 먼저 자격을 갖추고 있어야 한다. 위의 내용을 충분히 이해한다면 브로커를 심사 선정하는데 많은 도움이 되리라 생각한다.
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.