1031 조항의 세금혜택에 필요한 45일이내 계약과 180일이내 클로징이 빠듯할 수 있으므로 비록 1031 조항보단 복잡하지만 교환과정이 매우 유연한 역교환 조항(1031 Reverse exchange)을 고려할 수 있다.
역교환은 자신의 부동산을 매각하기전 매입할 부동산의 클로징이 이루어지는 시기에 적절하게 사용할 수 있는 조항이다. 국세청은 2000년 9월에 발행한 Revenue Procedure 2000-37에서 역교환 조항에 대해 언급하고 있다. “Safe Harbor”1031 역교환은 새로운 사업체(Exchange Accommodation Titleholder: EAT)를 역교환 과정에 도입하며 이 EAT는 역교환만의 특별목적을 위하여 세워진 한명으로 구성된 유한회사(Single-member LLC)이다.
EAT는 부동산교환의 당사자을 위하여 기존 부동산의 매각시까지부동산 타이틀을 소유한다. EAT의 새로운 부동산의 매입시부터 180일이내에 소유권 이전이 되야하며 교환 당사자도 EAT매입시로부터 45일이내에 부동산의 매각계약을 해야한다.부동산의 매각 과정 동안EAT를 통해 역교환의 모든 겻이 이루어져야 매매차익에 대한 면세효과를 극대화 할 수있다.
만약 역교환을 하기로 결정했다면 역교환의 형태를 선택해야 하는데 가장 많이 사용되어지고 있는 형태로는 Safe-harbor reverse, Traditional reverse, Construction/improvement reverse 그리고 Leasehold improvement reverse등이다. Safe-harbor reverse는 중개자의 명의로 먼저 매입한 후 나중에 실질적인 교환당사자에게 소유권이 이전된다.
국세청은 이 방법을 Revenue Procedure에서 언급했으며 가장 안전한 방법이다. 그러나 이 또한 역시 기간제한이 있다는 단점이 있다. 두 번째 방법인Traditional reverse는 기간제한이 없다는 것외엔 모든 것이Safe-harbor reverse와 같다. Construction /improvement reverse는 교환당사자가 공사중인 부동산을 매입하는 경우에 해당된다.
강력한 방법이나 매우 복잡하며 많은 서류를 필요로 한다. 마지막으로 언급되어진Leasehold improvement reverse는 공식적으론 국세청의 인정을 받지는 못했지만 많은 교환당사자들이 사용하고 있다. 중개자와 교환당사자간의 35년정도의 리스계약을 통한 역교환이 이루어진다. 부동산 교환및 역교환 조항들은 복잡하고 많은 제한들이 있지만 계획부터 전문인과의 상담을 한다면 극대의 절세효과를 얻을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다.
