회계_'2년거주 규정'을 못 채우고 집을 파는 경우 > 세금줄이기

'2년거주 규정'을 못 채우고 집을 파는 경우



<문>  2004년 3월에 결혼과 동시에 35만불을 주고 콘도를 구입하였습니다. 근데, 2005년 3월에 제가 직장에서 감원된 후 더 이상 모기지를 지불하기가 어려워 동년 9월에 45만불을 받고 집을 팔았습니다. 중개인 수수료등 제 비용을 공제하면 양도차익이 약  7만불 정도로 예상됩니다. 이 경우, 매각주택에 만 2년을 살지 못했으므로 양도차익50만불까지의  양도소득 면세혜택을 받을 수 없으며, 따라서 양도차익 7만불에 대하여 2005년도 개인세금보고시 양도소득세(Capital gain tax)를 납부하여야 하는지요
 
<답> 미국에 부시행정부가 들어서면서 일반 서민들에게 가장 큰 영향을 준 것이 있다면 아마도 감세정책이 아닌가 합니다. 과거에는 거주주택 판매에 따른 양도차익에 대하여 평생 1회만 면세혜택을 주었지만, 지금은 과거 5년 중 최소 2년을 주 거주지에 거주한 후 동 주택을 매각하게 되면, 싱글은 25만불 까지 그리고 부부의 경우는 50만불까지 매 2년마다 한번씩 양도차익에 대하여 면세혜택을 주고 있습니다. 최근까지의 부동산 호황이 낮은 모기지이자율에도 원인이 있지만, 부시행정부의 주택양도차익에 대한 감세정책도 주요한 원인 중의 하나라고 봅니다.
      귀하의 경우, 2년거주 규정을 채우지 못하고 주거주지를 매각하여 양도차익이 발생되었으나, 다음과 같은 예외규정에 따라  '거주기간에 비례하여 감소된' 양도차익 면세혜택 적용을 받게 되므로, 주택매각 양도차익이 감소된 양도차익 면세한도 이내이면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 예외규정이 적용되는 경우는, 첫째, 본인 또는 배우자의 근무지 변경으로 출퇴근 편도 거리가 50마일 이상이 되어 주거주지를 매각하고 새 근무지 근처로 이사하는 경우, 둘째로 본인 또는 가족구성원의 지병치료 목적으로 불가피하게 주거지를 매각하는 경우, 셋째 전혀 예상하지 못했던 상황의 발생(예를 들면, 자연재해, 배우자 또는 자녀의 사망, 실직, 경제적인 곤란, 이혼 등)으로 주거주지 매각을 하는 경우입니다.
      질문하신 분의 경우, 실직이라는 예상하지 못했던 상황의 발생은 상기한 세번째의 예외사항에 해당되어, 양도차익 면세범위가 50만불에서, 당초 거주기간 18개월에 비례하여, 37만5천불로 줄어들게 됩니다.(즉, 50만불의 18/24). 이때, 양도차액이 7만불이라고 하여도 면세범위 37만5천불 이내이므로 양도차익에 대하여 15%의 양도소득세를 내지않아도 됩니다. 만일, 귀하가 본인의 의사에 따라 직장을 옮긴 경우, 현 거주지에서 새로운 직장까지의 거리가 50마일을 초과하므로 현 거주주택을 매각하고 새 직장 근처로 이사를 간다면, 거주기간에 비례하여 감소된 양도차익 면세범위 까지 세제혜택을 누릴수 있습니다. 그러나, 현 거주지에서 새 직장까지의 거리가 50마일이 안됨에도 불구하고 2년 미만 거주한 주택을 매각하는 경우에는 상기한 예외규정에 해당되지 않으므로 양도차익 총액에 대하여 양도소득세를 납부하여야 합니다. 동 예외규정은 자영업자의 경우에도 공히 적용됩니다. 예를 들어, 귀하가 자영업자이나 사업부진으로 가족의 기본생활비(Basic living expense) 충당이 어려워 불가피하게 거주기간이 2년이 안된 주택을 파는 경우, 예외규정에 따라 '거주기간에 비례하여 감소된' 양도차익 면세한도 적용으로 양도소득세 감세혜택을 받을 수 있습니다.

기사제공 : 박강배 공인회계사