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여유자금 투자 계획



        가계재정이 어느정도 개선되어 여유돈이 생기면 모두가 투자에 관심을 기울이게 됩니다. 사람마다 현재의 재정상태 및 수입규모에 따라 투자에 대한 선호도가 다양하겠지만, 만일 귀하가 아직 거주주택을 소유하지 않고 임차주택에 거주하시면, 다른 투자보다 우선 자기주택 구입을 권해드립니다. 미국에 거주하면서 자기 주택을 소유할 경우, 장기적인 관점에서 주택가격 상승에 따른 자산가치 증식 외에 매년 개인소득세 신고시 납세액 절감효과가 있으며, 무엇보다 자기소유 주택에 거주함에 따른 정신적 안정감과 이민생활의 안락감을 누릴 수 있습니다. 단, 매월 모기지 납부에 따른 고정지출이 있으므로, 수입의 안정성이 반드시 전제되어야 합니다.
        주택소유에 따른 세무효과를 살펴보면, 임차주택 거주의 경우와 달리 개인소득세 신고시 모기지이자, 재산세, 교회헌금 등의 제비용을 수입액에서 비용공제(itemized deduction)하므로서 소득세 납부액을 절감할 수 있고, 또 과거 5년 중 최소2년간 거주한 이후 동 주택을 매각하게 되면, 부부공동 세금보고의 경우 매각차익에 대하여 50만불 까지 투자소득세(capital gain tax)가 면제됩니다. 만일 매각차익이 50만불을 넘으면 초과차익에 대하여만 15%의 세금이 부과됩니다. 50만불 면제혜택은 매 2년마다 한번씩 혜택을 볼 수 있습니다.
       이미 자기주택을 소유한 경우에는, 임대용 주택을 구입하는 것도 좋은 투자방법입니다. 다운패이(down payment)할 정도의 여유자금이 있다면 월 임대수입액을 고려하여 임대용주택을 구입하면 매월 추가 현금지출 없이도 임대주택 소유가 가능하며, 장기적으로 가치상승에 따른 재산증식을 이룰 수 있습니다. 임대주택의 경우 모기지이자, 재산세 외에 수리비 등의 주택관리비 및 건물가에 대한 감가상각액도 비용처리가 가능하므로, 추가 현금지출 없이 세무상손실 보고로 개인소득세 절감이 가능하므로, 좋은 투자방법이라고 생각됩니다.
      임대주택 매각의 경우에는, 자기소유주택 처분시 주어지는 매각차익 50만불 면제혜택이 없으며, 따라서 매각차익에 대하여 15%의 투자소득세가 부과됩니다. 절세방법으로 다음의 두가지를 생각할 수 있습니다. 첫째, 현재의 주택을 처분한 후 임대주택으로 이사를 가서 거주하는 방법으로, 동 임대주택에서 최소 2년 거주 후 매각할 경우 동 임대주택이 주 거주주택(primary residence)으로 인정되어 상기에서 언급한 바와 같이 부부공동 세금보고의 경우 매각차익에 대하여 50만불 까지 투자소득세가 면제됩니다. 물론, 임대주택이 현재의 여건상 이사하여 거주할 수 있어야 가능하겠습니다. 두번째는, 동 임대주택을 매각한 후 매각가액 보다 구입가액이 더 큰 임대용 주택이나 상용건물을 매입하는 방법으로, 연방세법 1031조에서 규정한 '동종자산교환방식'을 이용하여 투자소득세 납부를 연기하는 방법입니다. 즉, 임대주택 매각에 따른 투자소득세를 매각시점에서 납부하지 않고 이를 재투자하는 것입니다. 간단히 예를 들면, 40만불에 구입한 뉴저지주 소재 임대주택을 70만불에 팔고, 뉴욕주에 있는 상용건물을 120만불에 산 경우, 임대주택 매각차익 30만불에 대하여 15%의 세금을 매각시점에서 납부하지 않아도 됩니다.


기사제공 : 박강배공인회계사