사업체, 부동산 매매와 양도소득(상) > 세금줄이기

사업체나 임대용 부동산을 매각해서 생긴 이익은 양도소득이라고  하여 다른 종류의 수입과 구별해서 거기에 대한 소득세를 내게 되어있다.  즉 양도소득 (영어로 Capital Gains) 은 봉급이나 이자소득, 임대소득, 비즈니스의 영업이익과 달리 낮은 소득세율을 적용 받는다.

(1)        일반소득과 양도소득

연방소득세법상 일반소득에 대한 최고 세율은 35%인데, 장기 양도소득에 대한 최고 세율은 15%이다.  단지 뉴욕주나 뉴욕시와 같은 주 . 지방 정부의 개인 소득세는 일반소득이나 양도소득의 구별없이 세율이 동일하다. 

그리고 연방 양도소득세에 대한 낮은 세율적용은 개인소득에 해당하고, 주식회사 (Corporation) 에서는 양도소득에 대한 낮은 세율의 혜택이 없다.  파트너십 (Partnership) 이나 유한책임회사 (Limited Liability Company; 약자로 LLC) 는 소득세를 직접내지 않고, 개인소득세 보고시 파트너십의 파트너나  LLC의 멤버가 본인에게 할당된 소득에 대해 개인소득세를 내게 되어 있으므로, 낮은 양도 소득세율의 혜택을 받는다. 

비즈니스나 부동산의 보유기간이 1년 이하일 경우에는 단기 양도소득이라고 하여 낮은  세율의 혜택이 없고, 보유기간이 1년이 넘을경우에는 장기 양도소득이 발생하여 이와 같은 세제 혜택을 받을 수 있다.

원래 양도소득은 자본재 (Capital Asset) 를 팔아서 생긴 매매차익을 말한다.  자본재란 비즈니스의 재고 자산 (Inventory), 외상 매출금, 감가상각할 수 있는 비즈니스 자산, 비즈니스에 사용되는 부동산, 특허, 문학 및 예술작품 등을 제외한 자산을 뜻한다.  따라서 위의 비자본재 이외의 재산 즉 주식과 채권 등의 유가 증권이나 주택, 보석, 자동차 등은 자본재에 속하며, 이들을 매각해서 생긴 양도 차익을 양도소득 이라고 한다.

(2)비즈니스 자산

그런데 비즈니스에 사용되는 자산 (Property Used in Trade or Business) 은 자본재에 포함되지 않으나, 비즈니스 자산 (동산이나 부동산) 을 매각하여 소득이 손실을 초과 하여 순 소득이 생기면 이를 장기 양도 소득으로 간주 하고, 반대로 손실이 소득을 초과하여 순 손실이 발생하면 일반손실로 간주 한다.

세법 전문용어를 쓰면, Code Section 1231 Property 라고 하여 미국 소득세법 1231조에 의해서, 비즈니스 자산의 매각으로 생긴소득은 양도 소득의 취급을 받고 손실은 일반손실 (Ordinary Loss) 로 간주된다.  따라서 장기 양도소득은 낮은 세율을 적용 받고, 일반 손실은 전액 다른 종류의 소득과 상쇄되므로 세금공제의 효과를 갖는다.

주식, 뮤추얼펀드, 자택 등 자본재를 팔아서 생긴 양도소득은 Form 1040 Schedule D 에 보고하고, 세법 1231조에의한 비즈니스나 임대용 부동산의 양도소득은 Form 4797 이라는 양식에 보고한다.  부동산이나 사업체를 매각하였는데 소득세 보고서에 Form 4797이 빠져있으면, 소득세보고서 작성자가 실수하였음을 말해 준다.

사업체나 임대용 부동산을 매각하면 계약 완결정산표 (Closing Statement) 에 나와 있는 모든 비용을 다 공제할 수 있다.  따라서 구입원가에 클로징 비용을 합한 것이 양도소득을 계산 할때 기초원가가 되고, 판매가격에서 기초원가와 판매비용 (클로징 코스트 포함) 을 공제한 것이 양도소득이다.  따라서 판매가에서 구입원가만 공제한 금액보다는 양도소득이 적게 계산된다.

(예1) P씨는 2000년 7월 1일에 30만 달러를 주고 퀸즈에 있는 식료품 가게를 샀다.  이때 각종 클로징 코스트가 변호사비를 포함하여 8천 달러가 들었다.  이때  Inventory (재고) 값으로 10만 달러는 따로 지불하였다.  지난 8월 15일에 이 가게를 45만 달러에 팔면서 재고 가격은 따로 12만 달러를 받았다.  브로커 커미션을 포함해서 클로징 코스트가 2만 5천 달러가 들었다.  이 가게의 매각에 의한 2008년도 장기 양도소득은 다음과 같이 계산 된다.

가게 판매가                                $450,000               

가게 구입원가                             $300,000
구입시의 클로징 코스트                  8,000
         기준원가                             (308,000)

매각시의 클로징 코스트                 (25,000)

장기 양도소득                              $117,000

  2000년도의 재고 구입원가 ($100,000) 는 당해연도의 판매원가 (Cost of Sales) 에 포함되고, 2008년도의 재고  판매가 ($120,000) 는 올해의 총매상 (Gross Sales) 에 포함되므로, 양도소득액 계산에는 영항을 미치지 않는다.  (이 예에서는 감가상각비를 고려하지 않았는데, 다음 회에 이를 언급키로 한다.)