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 만든회사: Fair, Issac Co. (FICO)

 
  은행들은 FICO에서 환산한 신용점수를 반드시 사용해야 하는 것은 아니지만 금융기관에서 널리 쓰이게 되면서 그들의 심사 결정에 비중을 많이 두고 있습니다.

 
 계산 방식
 
  세개의 신용조사 회사의 자료를 바탕으로 점수를 환산합니다. 최고 점수 900점에서 부터 감산해 나가는 시스템입니다. 예를 들어서 신용 역사가 짧거나 크레딧 카드 빚이 많거나 최근 신용조회가 많다거나 하는 것들이 감점 대상이 되므로 점수가 낮아지는 것입니다.

 
 스코어 3개

 
  크레딧을 조회하는 신용기관은 아래에 나열된 세개의 회사들로서 각자 리포트에는 자체적으로 쓰이는 신용점수가 명시되어 있습니다. 주택융자 기관에서는 융자 신청자의 세개 스코어 중에서 중간 점수를 중요하게 생각하는 경향이 높습니다

 Equifax    Experian    Trans Union

 
 비공식 신용 평가 기준

 
  점수가 높을수록 위험도를 낮다고 평가되며 점수 계산을 하기 위해선 적어도 6개월 이상 된 신용구좌 하나가 있어야 합니다
FICO가 환산 하는 사항들:
지불 실적35%
 총 부채액/비중30%
 신용 역사15%
 새로운 부채 액수10%
 신용거래 종류 믹스/균형10%

 
 평균 크레딧 사용 통계

 
   평균 11 개의 신용구좌 (7 크레딧카드, 4 일반 Loan)
 열명중 네명이 30일 연체 적어도 한번
 85%가 90일 늦은 적 없음
 48%가 천불 미만의 신용카드 부채를 가지고 있음
 10% 정도만이 만불이상의 신용카드 부채를 가지고 있음
 54%가 5천불 미만의 빚을 지고 있음 (주택융자액 제외)
 30%가 만불이상의 빚을 지고 있음 (주택융자액 제외)
 평균 13년의 크레딧 역사를 가지고 있음
 20명중 한명이 2년 미만의 크레딧 역사를 가지고 있음

 
 미국인 신용 점수 분포

 
  FICO SCORE 요소
1) 과거 페이먼트 역사
 크레딧 리포트에 올라오는 모든 신용관련 내용이 수학적으로 계산되어 만점으로 부터 감점됩니다. 영향을 주는 주요 내용들은 크레딧 카드, 소매점 카드, 할부융자, 주택융자등이며
 뱅크럽시, 법정에서 판결된 저지먼트, 소송, 콜렉션, 기타 신용조사에 해당되는 부정적인 레코드
 연채
 연채 액수
 부정적 레코드 발생 시기
 연채 횟수
 계약 준수 숫자

2) 부채 액수 - Amount you owe
 잔고가 남아 있는 구좌들
 잔고가 남아 있는 구좌들의 성격과 종류
 잔고가 남아 있는 구좌들의 숫자
 크레딧으로 사용할 수 있는 한도액에 비교한 현재 남아 있는 잔고 비율
 오리지널 할부 융자 한도액과 현재 남아 있는 잔고의 비율

3) 신용을 쌓아 온 기간
 구좌가 시작된 시기
 구좌 종류별 분석
 구좌가 활발히 움직이기 시작한 시기

4) 새로운 신용 구좌를 얻기 위한 물색 작업
 전체 구좌 역사와 새로 설립된 구좌들과의 비율과 종류 분석
 크레딧 리포트 조회 횟수 - 일년기간
 새 구좌가 생긴 시기와 구좌 종류
 최근 리포트를 조회 시기
 예전 문제를 딛고 일어나 새로 신용을 쌓아오기 시작했던 시기

5) 신용 구좌 종류
 전체 구좌들의 종류와 믹스

신용점수 해득 (Interpretation)
크레딧 리포트를 띠어 보면 감점 이유를 코드(Score Reason Codes)를 사용하여 설명하고 있습니다. 그 이유를 자세히 살펴 보고 문제점 시정에 노력한다면 점수를 향상 시킬 수 있습니다. 신용점수가 높으면 각종 융자에서 비교적 낮은 이자율을 적용 받을 수 있기 때문에 올바른 신용 관리는 바로 올바른 재정 관리와 직접적인 관계를 맺고 있는 것 입니다. 신용점수가 7백이 넘는 경우엔 이유 코드의 중요성은 줄어 들게 됩니다.
　
10가지 감점 이유
아래 나열 된 사항들은 신용점수가 감점되는 가장 흔한 이유입니다
 심각한 연채 (Late Payments)
 심각한 연채와 공개 기록 (저지먼트, 콜렉션, 뱅크럽시, 차압, 기타등등)
 연채 시기 - 최근일 수록 감점
 연채 수준 (며칠 늦었는가, 30일, 60일, 90일, 120일...)
 연채가 된 구좌 숫자가 많을 수록 감점
 총 부채액이 많을 수록 감점
 총 부채액과 총 신용 한도액과의 비율 - 높을수록 감점
 구좌들이 신설된 시기가 최근일 수록 감점
 잔고가 있는 구좌들이 많을 수록 감점

 
 신용에 대한 잘못 된 인식 몇가지

 
  질문: 신용점수에 따라서만 융자 여부가 결정됩니까?
대답: 아닙니다. 신용점수가 융자 심의에 많은 영향을 주기도 하지만 점수 하나가 단독적인 결정권을 가지고 있지는 않습니다. 점수가 낮아도 시중 최저의 이자를 받는가 하면 점수가 7백이 넘어도 융자가 않되는 경우를 자주 볼 수있습니다. 점수가 낮다고 의욕을 잃을 필요가 없습니다.

질문: 점수가 낮으면 앞으로 희망이 없는 것인가요?
대답: 절대로 아닙니다. 신용점수는 매일 움직이는 것이기 때문에 현재 점수가 조금 낮다고 해서 그게 계속 그런 것이 아닙니다. 따라서 위에서 나열된 여러가지 감점 이유들을 하나씩 고쳐간다면 누구나 높은 점수로 올려 놓을 수 있는 것 입니다.

질문: 최근에 새로 신용카드를 받았는데 점수가 많이 떨어질 까요?
대답: 한두개 정도는 크게 감점이 되지 않지만 짧은 기간동안에 여러개를 동시에 받거나 받기 위해 크레딧 조회를 해 본다면 감점이 커 질 수 있습니다.

크레딧 리포트에 문제를 발견했거나 동의할 수 없는 조항이 있다면 위에 나열 된 회사에 연락하여 시정을 요구하십시오. 법적으로 30일 안에 답변이 오게 되어 있으며 답변을 줄 수 없는 경우엔 문제시 되는 조항은 삭제될 확률이 높습니다.

 
 당신의 신용점수를 알고 있습니까?

 
  미국에서는 신용점수를 통상 빠이코 스코어 (FICO) 라고 일컫는 점수제를 융자승인과 이자율결정에 적용하고 있다. FICO는 Fair, Issac & Company라는 회사에서 개발한 개인신용점수 계산방식에서 산출된 점수다. 계산 방식은 모든 개인에게 900점이라는 최고 점수를 매긴이후 개인마다 쌓아온 신용 역사와 상황 각 조항마다 감점을 해 나가는 것이다.
어쩌다 800이 넘는 사람들은 종종 본적은 있지만 다수의 미국인들은 700에서 800 사이의 점수를 가지고 있다. 주로 720 이상이 좋은 크레딧으로 인정받고 소비자융자와 주택융자에서도 720 이상의 고객을 최고로 대우해 주는게 현실이다. 대다수경우 한국인들을 고객을 상대로 하고 있는 필자 융자경험으로 비춰봤을때 (과학적인 통계는 아님) 우리 한인들 신용점수는 주로 660에서 720 정도.
가장 좋은 신용점수를 가진 사람들은 미국 생활 5년정도 된 사람들로서 그들이 크레딧을 쌓은 경험은 4년 정도다. 그들이 높은 점수를 가지고 있는 이유중에 하나는 처음으로 신용을 잘 쌓아오고 있는 재미가 붙어있는 동시에 무리한 빚을 질 만한 시기에 도달하지 않았기 때문으로 추정된다.
점수가 620에서 690사이를 맴도는 사람들은 3-4년미국생활에 신용 역사가 2-3년 안팎인 사람들 그리고 미국생활이 길어지고 신용카드 및 각종 부채가 많이 생기기 시작하는 장기 이민 경험자들이다. 신용 경험이 별로 없는 사람들은 크게 나쁜 기록은 없지만 크레딧 점수 계산에 적용되는 신용기간이 미달하여 점수가 좋지 않고 크레딧 경험이 오래된 사람들은 살면서 각종 연체와 알게 모르게 생기는 오점이 신용기록에 올라가기 때문에 감점을 많이 받게된다.
신용점수가 이자율과 비용에 직접적인 연관을 가지고 있다는 사실은 상식적이기 때문에 여기서 구체적인 설명은 하지 않기로 한다. 높은 점수가 우리 한인들에게 유용하게 쓰이는 가장 큰 이유 하나를 짚고 넘어가 보자. 신용점수가 좋으면 소득 증명을 하지 않고도 융자를 받을 수 있다는 사실.
융자를 받을 때 한인들이 겪는 난관중에 하나는 융자상환을 할수있는 소득심사 절차다 (Ability to Pay). 소득심사에서 요구되는 서류는 주로 자영업을 하는 사람들은 지난 2년간의 세금보고서. 직장생활을 해 왔던 사람들은 2년간 받았던 년 수입증명서 (W-2)와 최근 한달간 받았던 월급 증명서다 (Pay Stub). 직장생활보다는 자영업을 많이 하는 우리 이민 초기 한인들이 보고하는 수입은 사실상 미국 평균 수준을 못 미치는 경우가 많기 때문에 융자 소득심사에 떨어지는 경우를 자주 보게된다. 또한 직장생활을 하는 사람들도 마찬가지 경우가 종종 생기는데 그것은 우리 한인들의 주택 욕구가 현재의 소득수준보다 높기 때문이다.
FICO가 일단 700이 넘으면 주택융자기관들은 승인의 무게 중심을 신청자들의 신용점수로 옮긴다. 통계적으로 신용이 좋은 사람들은 인캄을 자세하게 심사하지 않고 융자승인을 해 줘도 연체의 가능성이 낮기 때문에 큰 부담없이 좋은 이자율을 적용해 주는 것이다. 10년 전만해도 그러한 융자 프로그램들이 성행하지 않았기 때문에 요즘 주택 마련이 한인들이 어렵지 않게 주택을 마련할 수 있는 기회가 많아진것은 주택금융(mortgage banking)이 그만큼 발전했기 때문이라고 할 수 있다. 좋은 융자는 적게는 7년 많게는 30년의 월상환액을 줄일 수 있는 관계로 집을 싸게 사는 것 만큼이나 중요한 일이다.
최근에 신설된 융자 프로그램 중에 눈에 띄는 것은 적당한 다운페이먼트와 신용점수만 가지고 융자를 해 주는 NO DOCUMENT가 있다. 물론 NO NOC은 예전부터 있었지만 이번에 나온 것은 그 이자율이 통상적으로 봐서 FULL DOCUMENT, 즉 소득과 은행잔고 모두를 서류로 증명하는 프로그램과 이자율이 동일하다는 것이 특징이다. 이번에 나온 NO DOC은 좋은 이자율에 소득증명은 물론 직장, 그리고 개인 재산상태 모두를 신청서에 게재하지 않아도 되는 유용한 프로그램이라고 할 수 있다. 소득보고에 미비한 이민자들에게는 희소식이 아닐수 없다.
문제는 그 처럼 좋은 프로그램이 있는데도 신용점수가 딸려서 활용하지 못하는 것은 애석한 일이다. 따라서 지금 부터라도 각자의 신용 점수에 관심을 가지고 점수가 만족스럽게 높지 못한 사람들은 점수를 올릴 수 있는 다양한 조치를 취하는 것이 바람직하다. 현재 점수가 좋은 사람들도 향후 감점이 될 수 있는 상황이 무엇인지 알아보고 신용과 융자 전문가들에게 조언을 받아 둘것을 권장한다.

 
 소비자, 주택 융자 ? 신용관리가 첫째 관건

 
  우리 한인들의 경우, 신용점수 (크레딧 스코어)는 주로 620-750 정도이며 통상적으로 700-720선을 준수한 점수로 간주한다. 신용기록에 하자가 없고 부채가 없는 경우라도 신용역사가 2년을 넘지 못하면 700을 넘기 힘들고 역사가 길고 연체기록이 없었다 해도 크레딧 한도액의 절반이 넘는 빚을 지고 있다면 좋은 점수를 가지기 힘들어진다.
크레딧 점수가 환산되는 비중을 나열해 보면 다음과 같다.
 35% - 지불실적, 30% - 신용한도액과 부채액 비율,
 15% - 신용을 쌓아온 기간, 10% - 신규구좌와 부채
 10% - 신용거래 종류믹스와 균형
유의해야 할 사항은 최근 신용조회수 마다 약간의 (3-5점) 감점이 있기 때문이 필요하지 않은 신용조회는 불이익을 가져다 준다는 사실이다. 개인 점수관리는 작고 쉬운데서 부터 시작된다.

 
 각종 신용기관에서 수집된 정보를 바탕으로 효율적인 점수관리에 도움이 되 보고자 몇가지 정리해 보았다.

 
  1.크레딧 점수는 부채비율이 작을 수록 높아진다. 주의해야할 사항은 크레딧 카드를 매달 완불한다하더라도 빚이 없는 것으로 기록되지 않는다는 사실이다. 신용기관에 보고되는 부채 발란스는 카드회사 월별 스테이트먼트에 남아있는 액수가 그대로 올라가기 때문에 스테이트먼트를 받고 난 이후 완불을 한다하더라도 일단 발란스가 있는 것으로 기록된다. 따라서 컴퓨터는 완불을 하는 사람인지 아닌지 전혀 모르고 있고 발란스 액수 그대로를 계산에 적용하기 때문에 감점을 시킨다.

2.크레딧 리미트에 50% 이상을 쓰지 않도록 한다.

3.크레딧 카드는 많이 있어도 좋지않다. 하지만 발란스가 있는 카드만 남겨놓고 발란스가 없고 쓰지 않는 카드구좌를 클로즈 시키면 부채와 한도액 비율만 상승시키는 결과를 낳게 되고 따라서 점수가 크게 내려간다는 점을 주의하자.

4.한편, 크레딧 카드가 너무 많으면 클로즈 시키는게 좋다. 클로즈 시킬 대상은 새로 나온 카드를 우선으로 한다. 그것은 신용역사가 긴 것을 가지고 있을수록 점수가 좋아지기 때문이다.

5.크레딧역사가 없는 사람은 주변에 신용카드 기록이 좋은 것을 소유하고 있는 친지들에게 공동사용자 (authorized user)로 올려달라고 부탁한다. 그래서 카드가 새로 발급되더라도 친지에게 그 카드를 돌려주게 되면 차후 신용문제에 대한 불안감이나 부담도 없고 그들이 허락해준 카드의 긴 역사를 그대로 흡수하여 순식간에 좋은 점수를 얻어낼 수 있다.

6.신용기록에는 각종 융자기록, 크레딧 카드는 물론 법정에서 받은 저지먼트 (Judgments), 택스린 (Tax Lien), 콜렉션 (collections), 차지오프 (charge offs), 파산기록 (bankruptcies)등 비교적 큰 감점대상들이 올라온다. 그러한 기록들도 설득력있는 편지로 대응을 한다면 보람된 결실을 맺을 수 있으니 반드시 포기하지 않는 것이 좋다고 본다.

파산인 경우는 10년이지만 대부분의 나쁜 기록은 7년이 지나면 없어진다. 오래전의 실수에서 벗어나 새로운 신용기록을 쌓게 해주는 취지에서 나온 정책이다. 설사 파산기록이 있다 하더라도 그 이후에도 꾸준하게 신용을 유지한 사람들은 700이 넘는 점수를 가질수 있기 때문에 희망을 가지고 기존의 구좌들에 대한 관리를 잘 해야한다. 올바른 신용관리를 위해서는 적어도 1년에 한번씩 신용조회를 해 보고 문제가 발생하고 있는지 아니면 남의 나쁜기록이 내 기록으로 올라 왔는지를 확인 해 보는 것이 바람직하다