1031 익스체인지 -2
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 840회 작성일 10-12-31 09:30
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투자가들이 1031세금 익스체인지를 자주 말합니다. 'A Tax Haven for Preserving Real Estate Wealth'이란 즉 '부동산 재산 축적을 위한 천국'이라 말할 수 있습니다. 1031세금 익스체인지를 천국과 비교하는 이유가 특별히 있을까요?
우선 자본소득(Capital Gain) 과 에퀴티(Equity)의 차이를 분명히 해야 할 필요가 있습니다.
에퀴티란 부동산을 팔면서 융자금액과 관련된 모든 비용을 빼고 난 뒤 남은 돈을 말합니다. 예를 들어서 김모씨가 300만달러에 건물을 팔았다고 하면 300만달러 판매 가격에서 100만불 융자 밸런스, 그리고 부동산 수수료, 에스크로 비용 등 모든 비용 15만불 비용을 빼고 남은 175만불이 에퀴티가 되는 것입니다.
김모씨가 건물을 구입할 당시 150만불을 주고 구입했다면, 김모씨의 자본소득은 300만불에서 15만불 총 판매비용을 뺀 275만불에서 150만불을 뺀 125만불이 됩니다.
그렇다면 1031 세금 익스체인지로 인정되기 위해서는 어떤 요구사항들이 필요한지 알아봅시다.
1. 익스체인지하며 판매·구입하는 프러퍼티 (Property) 들이 비슷한 종류이어야 합니다. 지난번 칼럼에서도 설명했지만 건물에서 땅으로 다른 종류의 건물간의, 예를 들면 공장에서 농장으로 샤핑쎈터에서 호텔건물로 등의 익스체인지도 인정합니다.
2.실제적으로 익스체인지가 일어나야 하며 돈만 움직이는 형식적인 거래는 인정하지 않습니다.
예를 들면 건물을 공동투자 소유하고 있는 파트너 간의 이익권을 주고 받는 형식의 거래는 IRS 의 눈에는 익스체인지로 간주하지 않습니다.
실제로 한 부동산에서 다른 부동산으로의 익스체인지가 있어야 합니다. 또한 부부간의, 혹은 부모 자식간의 익스체인지도 인정받지 못합니다. 파트너와 같은 예가 되겠죠.
3. 시간적 제한(Time Requirements) 조항이 있습니다. IRS에서 지정한 기간은 반드시 지켜야 합니다. 익스체인지할 프러퍼티가 결정되고 프러퍼티에서 프러퍼티로 옮겨가는 실제적 익스체인지가 이루어지게 되었다면 그 다음 과정은 시간적 제한을 충족시키는 일입니다.
a.Identification Period 판매하는 프러퍼티 소유권이 바이어에게 넘어가는 캘리포니아에서는 에스크로가 끝나는 날짜부터 45일 째 되는 날 밤 12시에 만료합니다.
b.Exchange Period 판매하는 프러퍼티 소유권이 바이어에게 넘어가는 캘리포니아에서는 에스크로가 끝나는 날짜부터 180일 째 되는 날 12시가 되겠습니다. 이 경우 구매하는 프러퍼티가 한 개 일경우, 혹은 그 이상일 경우도 무조건 시간을 지켜야 합니다.
우선 자본소득(Capital Gain) 과 에퀴티(Equity)의 차이를 분명히 해야 할 필요가 있습니다.
에퀴티란 부동산을 팔면서 융자금액과 관련된 모든 비용을 빼고 난 뒤 남은 돈을 말합니다. 예를 들어서 김모씨가 300만달러에 건물을 팔았다고 하면 300만달러 판매 가격에서 100만불 융자 밸런스, 그리고 부동산 수수료, 에스크로 비용 등 모든 비용 15만불 비용을 빼고 남은 175만불이 에퀴티가 되는 것입니다.
김모씨가 건물을 구입할 당시 150만불을 주고 구입했다면, 김모씨의 자본소득은 300만불에서 15만불 총 판매비용을 뺀 275만불에서 150만불을 뺀 125만불이 됩니다.
그렇다면 1031 세금 익스체인지로 인정되기 위해서는 어떤 요구사항들이 필요한지 알아봅시다.
1. 익스체인지하며 판매·구입하는 프러퍼티 (Property) 들이 비슷한 종류이어야 합니다. 지난번 칼럼에서도 설명했지만 건물에서 땅으로 다른 종류의 건물간의, 예를 들면 공장에서 농장으로 샤핑쎈터에서 호텔건물로 등의 익스체인지도 인정합니다.
2.실제적으로 익스체인지가 일어나야 하며 돈만 움직이는 형식적인 거래는 인정하지 않습니다.
예를 들면 건물을 공동투자 소유하고 있는 파트너 간의 이익권을 주고 받는 형식의 거래는 IRS 의 눈에는 익스체인지로 간주하지 않습니다.
실제로 한 부동산에서 다른 부동산으로의 익스체인지가 있어야 합니다. 또한 부부간의, 혹은 부모 자식간의 익스체인지도 인정받지 못합니다. 파트너와 같은 예가 되겠죠.
3. 시간적 제한(Time Requirements) 조항이 있습니다. IRS에서 지정한 기간은 반드시 지켜야 합니다. 익스체인지할 프러퍼티가 결정되고 프러퍼티에서 프러퍼티로 옮겨가는 실제적 익스체인지가 이루어지게 되었다면 그 다음 과정은 시간적 제한을 충족시키는 일입니다.
a.Identification Period 판매하는 프러퍼티 소유권이 바이어에게 넘어가는 캘리포니아에서는 에스크로가 끝나는 날짜부터 45일 째 되는 날 밤 12시에 만료합니다.
b.Exchange Period 판매하는 프러퍼티 소유권이 바이어에게 넘어가는 캘리포니아에서는 에스크로가 끝나는 날짜부터 180일 째 되는 날 12시가 되겠습니다. 이 경우 구매하는 프러퍼티가 한 개 일경우, 혹은 그 이상일 경우도 무조건 시간을 지켜야 합니다.
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