에스크로를 아십니까 > 부동산 살까말까

에스크로를 아십니까

에스크로(Escrow)란 부동산 및 사업체 거래를 할 때 빠질 수 없는 절차이다.
나의 경우도 물론 에스크로 절차를 거치고 있다.
한국에도 이와 비슷한 제도가 적용되어 가고 있는 데 이 곳은 아주 보편화되어 있다.
부동산에서 거래시 계약서를 쓰고 계약금을 지불하게 되면서 등장하는 것이 에스크로 회사이다.
이 계약금은 매도자에게 바로 가는 것이 아니라 중립인 에스크로회사로 입금된다.
그리고 그 매물에 대한 여러가지 요구사항 즉, 채무관계, 담보 및 소유권문제 등에 관한 사항을 
점검 처리해 주는 제 삼의 회사이다.

중도금과 잔금의 보관도 하고 모든 사항이 문제없이 처리되었다고 양자가 합의되면 
에스크로를 close하고 돈을 매도자에게 준다.
이 경우 물론 비용(escrow fee)이 발생하게 되며 이 비용은 누가 어떻게 부담하는 지 
계약서에 명시하게 된다.

우리나라의 옥션의 매매보장제도도 이와 비슷하다고 일고 있다.
단, 옥션에서는 물건의 보장은 하지 않지만 미국의 에스크로 회사는 서류상의 여러 하자를
찾아 준다는 점에서 우리나라의 법무사 역할도 겸하고 있다고 볼 수 있다.

부동산이나 사업체 거래 또는 융자과정에서 에스크로 회사는 중립적인 제3자의 입장에서 판매자, 구입자, 또는 대부를 해주는 은행이나 금융 기관의 합의사항을 이행시켜 주고 법적인 사무절차와 매매 대금의 전달과정에서 거래절차가 원만하게 진행될수 있도록 매매 당사자의 합의 이행 여부를 확인하고 종결해준다. 에스크로 과정에서는 매매 대금의 지불,매매 거래에서 쌍방의 요구 사항 이행, 부동산 ?소유권 보존을 위한 소유권 보증보험 (Title Insurance Policy)획득, 세금문제, 화재 보험 획득, 소유권 명의 이전 등기, 채무 변제, 담보 설정및 말소, 임대및 전세등으로 발생하는 일체의 모든 요구 사항이나 합의 사항이 대행된다

따라서 에스크로 회사는 거래 당사자간의 합의된 계약서에 명시되어 있는 조건 또는 조건부를 아무 이해 관계없는 에스크로회사가 엄정 중립을 지켜 거래상에 관계되어 있는 모든 사람의 권리와 이익을 보호해주고 쌍방의 합의 사항을 성실히 이행시켜 주어야 하는 법적인 책임이 있다.

에스크로 담당자(Escrow Officer) 는 고객에게 투자나 법적인 상담을 할수 없으며 거래 당사자로 부터는 절대 간섭을 받지 않는 중립 입장이 되어야 한다.거래 당사자의 거래 비밀을 보장해 주고 해당 관계자 이외에는 모든 정보가 누설 되어서는 아니되고 에스크로 담당자는 에스크로 업무를 공정하게 취급해야 한다.

에스크로는 매매 계약상의 합의 사항을 이행하고 법적 문서, 등기 문서, 매매대금을 에스크로 회사에 위탁했다가 모든 법적인 사무 절차가 종결되는 동시에 구매자에게 소유권 양도 증서가 전달되고 판매자 에게는 매매 대금이 안전하게 전달되는 과정을 말한다.

부동산이나 사업체 매매과정에서는 많은 법적 문서와 기술적인 문제들을 해결해야 되므로 매매 당사자만으로는 거래의 원만한 해결이 어렵다.그러므로 거래 완성을 위해서는 기술적인 능력과 공신력이 있는 에스크로 회사가 필요하게된다.에스크로를 열지않고 소유권의 명의 이전, 부채, 법적 문제, 세금 체납등 제반 문제가 제대로 처리되지 않은 부동산이나 사업체를 취득할 때 모든 문제와 법적 문제에 대한 책임은 구매자가 지게되므로 에스크로를 열지않는 매매는 대단한 위험에 처해지기 쉬우며 그로 인해 금전적 경제 손실과 법적 문제를 가져오므로 반드시 정상적인 에스크로를 거쳐야 한다.