계약보증금(Initial Deposit) 반환
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작성자 장미 댓글 0건 조회 528회 작성일 15-07-09 02:53
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계약보증금(Initial Deposit) 반환
부동산거래에 있어서, 일반 거주주택(Residential)이나 상가와 마켓과 같은 상업용 건물(commercial), 또는 부동산이 수반되지 않는 비지니스(Business)거래에 있어서, 매매가 시작이 되는 시점에서 바이어는 그 대상이 되는 물건의 총금액의 3%, 또는 그에 가까운 금액을 계약보증금(Initial Deposit)으로 에스크로회사에 입금을 시켜두고 30일, 45일 또는 60일 등 일정기간을 정해두고 계약을 끝내기로 약속으로 하고 매매거래를 시작하게 된다.
이렇게 매매거래 계약서를 작성하고 계약보증금을 지불하고 에스크로회사를 정하면, 본격적인 거래물건에 대한 조사가 시작이 되고, 이러한 내부조사가 단계별로 마무리되면서, 그 확인절차를 마치고, 대출이 있는 경우, 대출도 같이 시작하여 정해진 시간내에 대출이 완료되면, 에스크로가 끝나기 며칠전에 잔금을 치루고 은행대출금을 합하여 마지막날, 이전에 있는 대출금은 그 은행에다 갚고, 셀러에게 지불할 금액을 지불하고, 남는 금액은 바이어에게 돌려주면서 에스크로가 끝이 나는데, 이렇게 순조롭게 끝이 나서 셀러든, 바이어든 즐겁고 행복하게 마무리되면 얼마나 좋을까마는, 요즘같이 경기가 어려운 때일수록, 바이어는 경기가 좋을 때보다 더욱더 조심하게 마련이고, 쉽게 넘어갈 문제에도 곧바로 풀기 힘든 문제가 되는 경우가 너무 많이 발생한다.
특히 비지니스나 상가, 마켓같은 경우에는 매매가 끝나고 인수가 완료되면 그 비지니스에서 곧장 수입이 발생되어야 하기 때문에 바이어는 그 비지니스나 상가의 실제수입에 촉각을 곤두세워서 실제 매상조사를 할 수 밖에 없는 상황이어서 지금같은 경기상황에서는 어렵게 열어둔 에스크로가 너무 쉽게, 너무 자주 캔슬되고 있는 실정이다.
부동산법에서는 이렇게 매매거래계약서를 작성하여 에스크로를 시작해 두고난 뒤에, 본 매매물건에 대해 실지조사를 들어가야 하기 때문에, 계약당시에 매매물건에 대해 정확하고 철저한 자료가 없이 계약서를 작성할 수 밖에 없는 바이어를 보호하는 규정으로, 일정기간내에 계약을 취소할 수 있는 계약조건의 취소규정(Contingency for Cancellation)을 두어서, 그 기간 내에 바이어가 계약을 취소하게 되면, 이전에 에스크로회사에 걸어두었던 계약보증금을 모두 바이어에게 돌려주게 되어 있다.
일반 주택의 경우에는 보통 17일 기간을 주고, 비지니스나 상가의 경우에는 서로의 약정하에, 실제매상의 확인과 서류조사에 대한 확인기간을 먼저 주고, 그 다음은 건물주의 리스계약과 은행대출 및 정부의 각종 인허가등을 취소조건으로 걸어두게 하여, 리스계약이나 은행대출, 또는 정부의 인허가가 나오지 않으면 당연히 계약을 취소할 수 있는 권리를 바이어에게 주게 된다. 물론 셀러는 계약서를 작성하는 그날부터 셀러 일방적으로 계약을 취소할 수 없게 되어있다. 한국의 경우에는 셀러가 취소하면 계약금의 2배를 바이어에게 준다고 하는데, (법률상으로는 확인한 바는 없지마는) 이곳 캘리포니아에서는 셀러에게는 그런 권한이 없다. 그래도 고집쎈 셀러가 이를 무시하고 계약을 취소하면, 바이어는 이를 이유로 그 손해배상을 법정에서 다툴 수가 있게 되는 것이고, 이런 경우 대부분 바이어가 승소하는 케이스가 대부분이어서 셀러는 이를 염두에 두고 계약취소에 신중을 기해야 할 것이다.
그런데, 문제는 바이어의 경우, 바이어가 이렇게 일정기간내에 정해진 취소조건에 맞게 취소를 했다하더라도, 에스크로회사가 무조건 그 보증금을 바이어에게 서둘러 돌려주는 것이 아니라 셀러의 동의을 얻어 셀러의 싸인이 있어야 바이어에게 보증금을 돌려주는 것이기 때문에, 취소의 이유 및 진행상의 절차를 문제삼아 셀러가 계약보증금의 반환에 동의를 하지 않으면, 에스크로회사는 바이어에게 계약보증금을 돌려주지 못한다. 그때부터, 지금까지는 사이가 그래도 좋던 셀러, 바이어는 서로가 아예 쳐다보지도 않는 험악한 사이로 바뀌게 되는, 아주 풀기힘든, 골치아픈 상태가 되는 경우가 되어버린다.
특히, 바이어와 바이어측의 브로커, 에이전트는 취소가능한 기간내에 취소가능한 사유로 취소가능한 절차에 거쳐 취소를 하였다 하더라도 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이가 되는 판단하기 힘든 취소불가능한 많은 사유들이 복병처럼 숨어 있으니, 이러한 일들을 염두에 두어, 더욱더 조심스럽게 매매계약을 진행하여야 할 것으로 생각한다
그런데, 가만히 생각해보면 당연히, 법에 정해진 절차에 따라, 법에 정해진 기간내에 취소함으로써, 사려고 하는 매매물건에 대한 정확한 정보가 없는 바이어를 일정기간 보호하는 규정인데, 지금의 이 보증금 반환문제는 현재 법정에 소송중인 부동산관련 소송의 대부분을 차지할 정도로 문제가 많다.
왜 그럴까? 바이어 측에서 보면, 적정한 기간 내에 적정한 이유로 적정한 절차에 따라 취소를 했으면, 그 보증금은 전액(물론, 그 기간 내에 필수적으로 에스크로 회사에서 사용되었던 일정금액, 보통 몇 백불 정도는 제외한 나머지 금액)은 바이어 측에 반환되어야 하는 것이 타당한 반면, 셀러측에서 보면, 비록 캘리포니아 법률상으로 바이어를 보호하는 규정이라고는 하지만, 일정기간 동안 그 비지니스, 또는 주택, 상가의 모든 정보를 바이어에게 조건없이 제공하여야 하며, 그럼에도 불구하고 바이어가 정해진 기간 내에 취소를 하게 되면, 셀러의 귀중한 모든 정보는 허공에 날라가 버리는 허무한 경우가 발생하게 되고, 셀러로서는 해당물건을 살려고 하는 모든 바이어에게 거의 무제한으로 귀중한 정보를 제공하여야 하는 엄청난 리스크를 안게 되는 셈이다. 당연히 물건을 팔기 위해서 셀러가 감수해야하는 것이지만, 적정한 기간내에 적정하게 취소만 하기만 하면 셀러로서는 그냥 취소해 줘야 하고 이에 따른 아무런 보상이 없게 되는 불리하기 짝이 없는 내용이 아닐 수가 없다.
그렇기 때문에, 셀러로서는 그 취소 가능한 조건에 대해 전문가의 조언을 바닥에 깔고, 바이어의 취소조건을 철저하게 따지게 된다. 그래서 바이어는 무조건 기간 내에 취소가 가능하다고 그 조항을 금과옥조(金科玉條)처럼 생각하는 실수를 범하지 마시기 바란다.
셀러가 바이어의 행동을 곧이곧대로 믿지 않고 보증금을 돌려 주지 않는다고 나오면, 바이어는 변호사의 도움을 구하거나 관선변호사의 조정과 중재절차를 거쳐야 한다.
취소가 가능하다고 바로 보증금을 돌려 받는 것이 아니라 셀러의 동의를 받아야, 에스크로 회사에서 보증금을 돌려 주는 것이고, 셀러가 바이어의 취소에 동의를 하지 않으면, 이러한 법적 절차를 거쳐야 하기 때문에 보통 두세달이 소요가 되고, 변호사비용 또한 적지 않으므로, 바이어 측에서는 이의 취소에 보다 신중에 신중을 기해야 한다.
최근에 있었던 한가지 예를 들어 설명하면 보다 쉽게 이해가 되리라 믿는다. A라는 비지니스를 구입을 하고자 바이어와 셀러는 적정금액에 합의를 하고 계약서를 작성하면서, 계약보증금으로 4만달러를 에스크로 회사에 입금을 시키고 거래절차를 시작하였다. 취소 가능한 조건으로 크게 두 가지, 그 하나는 보통 2, 3주 동안 실제 매상확인과 서류조사, 두번째는 은행에서의 대출완성이 조건으로 되게 되었다. 약 2주의 기간을 거쳐 비지니스의 매상과 내부장부 및 필요한 모든 서류를 인계받아 조사를 마치고 난 뒤, 매상과 서류조사는 완료하면서, 매상과 서류조사에 관한 취소조건은 해제를 하고, 거래가 완료될 때까지 은행에서 대출이 되지 않으면 이 거래를 취소할 수 있다고 하는 론에 관한 취소조건(Loan Contingency)만 남겨둔 상태에서, 급기야 바이어는 론이 되지 않는다는 조건을 들어 본 계약을 취소하였다.
근래에는 경기가 그리 좋지 못한 상황이어서, 은행에서 주택이든, 비지니스든 대출이 그리 쉽게 잘 나오지 않는다는 것은 모두가 잘 아는 내용인데, 바이어 측에서는 구두상으로만 두 세 은행에 문의를 한 결과 모두 론에 대해 부정적으로 대답이 오는 실정에서, 바이어 개인적으로 시급히 처리해야 할 일이 또 생겨버렸고, 게다가 비지니스 구입에 대해 처음의 큰 매력이 다소 시들해 진 상태가 되면서, 마침내 취소를 하게 되었는데, 셀러는 셀러측의 론에이전트가 상당히 유능하고 발이 넓은 에이전트로, 두군데 외국계은행에서 이미 구두상으로 론을 승인받아 둔 상태이다 보니, 정식적인 론의 애초의 절차도 시작하지 않은 바이어측의 취소를 인정할 수가 없다 하였고, 이렇게 근 한달 동안 셀러측의 시간만 낭비하게 하고, 다른 바이어와의 계약기회를 놓치게 된 이유를 들어 계약금액을 돌려 주지 못한다고 통보를 하였다. 이럴 경우, 정해진 기간에 론에 관해 기간 내에 취소할 수 있다고, 단순하게 생각하고 취소를 한 바이어가 쉽게 셀러의 동의를 받을 수 없는 것은 물어보지 않아도 알 수 있는 일이 아니겠는가?
-제이슨 성
이렇게 매매거래 계약서를 작성하고 계약보증금을 지불하고 에스크로회사를 정하면, 본격적인 거래물건에 대한 조사가 시작이 되고, 이러한 내부조사가 단계별로 마무리되면서, 그 확인절차를 마치고, 대출이 있는 경우, 대출도 같이 시작하여 정해진 시간내에 대출이 완료되면, 에스크로가 끝나기 며칠전에 잔금을 치루고 은행대출금을 합하여 마지막날, 이전에 있는 대출금은 그 은행에다 갚고, 셀러에게 지불할 금액을 지불하고, 남는 금액은 바이어에게 돌려주면서 에스크로가 끝이 나는데, 이렇게 순조롭게 끝이 나서 셀러든, 바이어든 즐겁고 행복하게 마무리되면 얼마나 좋을까마는, 요즘같이 경기가 어려운 때일수록, 바이어는 경기가 좋을 때보다 더욱더 조심하게 마련이고, 쉽게 넘어갈 문제에도 곧바로 풀기 힘든 문제가 되는 경우가 너무 많이 발생한다.
특히 비지니스나 상가, 마켓같은 경우에는 매매가 끝나고 인수가 완료되면 그 비지니스에서 곧장 수입이 발생되어야 하기 때문에 바이어는 그 비지니스나 상가의 실제수입에 촉각을 곤두세워서 실제 매상조사를 할 수 밖에 없는 상황이어서 지금같은 경기상황에서는 어렵게 열어둔 에스크로가 너무 쉽게, 너무 자주 캔슬되고 있는 실정이다.
부동산법에서는 이렇게 매매거래계약서를 작성하여 에스크로를 시작해 두고난 뒤에, 본 매매물건에 대해 실지조사를 들어가야 하기 때문에, 계약당시에 매매물건에 대해 정확하고 철저한 자료가 없이 계약서를 작성할 수 밖에 없는 바이어를 보호하는 규정으로, 일정기간내에 계약을 취소할 수 있는 계약조건의 취소규정(Contingency for Cancellation)을 두어서, 그 기간 내에 바이어가 계약을 취소하게 되면, 이전에 에스크로회사에 걸어두었던 계약보증금을 모두 바이어에게 돌려주게 되어 있다.
일반 주택의 경우에는 보통 17일 기간을 주고, 비지니스나 상가의 경우에는 서로의 약정하에, 실제매상의 확인과 서류조사에 대한 확인기간을 먼저 주고, 그 다음은 건물주의 리스계약과 은행대출 및 정부의 각종 인허가등을 취소조건으로 걸어두게 하여, 리스계약이나 은행대출, 또는 정부의 인허가가 나오지 않으면 당연히 계약을 취소할 수 있는 권리를 바이어에게 주게 된다. 물론 셀러는 계약서를 작성하는 그날부터 셀러 일방적으로 계약을 취소할 수 없게 되어있다. 한국의 경우에는 셀러가 취소하면 계약금의 2배를 바이어에게 준다고 하는데, (법률상으로는 확인한 바는 없지마는) 이곳 캘리포니아에서는 셀러에게는 그런 권한이 없다. 그래도 고집쎈 셀러가 이를 무시하고 계약을 취소하면, 바이어는 이를 이유로 그 손해배상을 법정에서 다툴 수가 있게 되는 것이고, 이런 경우 대부분 바이어가 승소하는 케이스가 대부분이어서 셀러는 이를 염두에 두고 계약취소에 신중을 기해야 할 것이다.
그런데, 문제는 바이어의 경우, 바이어가 이렇게 일정기간내에 정해진 취소조건에 맞게 취소를 했다하더라도, 에스크로회사가 무조건 그 보증금을 바이어에게 서둘러 돌려주는 것이 아니라 셀러의 동의을 얻어 셀러의 싸인이 있어야 바이어에게 보증금을 돌려주는 것이기 때문에, 취소의 이유 및 진행상의 절차를 문제삼아 셀러가 계약보증금의 반환에 동의를 하지 않으면, 에스크로회사는 바이어에게 계약보증금을 돌려주지 못한다. 그때부터, 지금까지는 사이가 그래도 좋던 셀러, 바이어는 서로가 아예 쳐다보지도 않는 험악한 사이로 바뀌게 되는, 아주 풀기힘든, 골치아픈 상태가 되는 경우가 되어버린다.
특히, 바이어와 바이어측의 브로커, 에이전트는 취소가능한 기간내에 취소가능한 사유로 취소가능한 절차에 거쳐 취소를 하였다 하더라도 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이가 되는 판단하기 힘든 취소불가능한 많은 사유들이 복병처럼 숨어 있으니, 이러한 일들을 염두에 두어, 더욱더 조심스럽게 매매계약을 진행하여야 할 것으로 생각한다
그런데, 가만히 생각해보면 당연히, 법에 정해진 절차에 따라, 법에 정해진 기간내에 취소함으로써, 사려고 하는 매매물건에 대한 정확한 정보가 없는 바이어를 일정기간 보호하는 규정인데, 지금의 이 보증금 반환문제는 현재 법정에 소송중인 부동산관련 소송의 대부분을 차지할 정도로 문제가 많다.
왜 그럴까? 바이어 측에서 보면, 적정한 기간 내에 적정한 이유로 적정한 절차에 따라 취소를 했으면, 그 보증금은 전액(물론, 그 기간 내에 필수적으로 에스크로 회사에서 사용되었던 일정금액, 보통 몇 백불 정도는 제외한 나머지 금액)은 바이어 측에 반환되어야 하는 것이 타당한 반면, 셀러측에서 보면, 비록 캘리포니아 법률상으로 바이어를 보호하는 규정이라고는 하지만, 일정기간 동안 그 비지니스, 또는 주택, 상가의 모든 정보를 바이어에게 조건없이 제공하여야 하며, 그럼에도 불구하고 바이어가 정해진 기간 내에 취소를 하게 되면, 셀러의 귀중한 모든 정보는 허공에 날라가 버리는 허무한 경우가 발생하게 되고, 셀러로서는 해당물건을 살려고 하는 모든 바이어에게 거의 무제한으로 귀중한 정보를 제공하여야 하는 엄청난 리스크를 안게 되는 셈이다. 당연히 물건을 팔기 위해서 셀러가 감수해야하는 것이지만, 적정한 기간내에 적정하게 취소만 하기만 하면 셀러로서는 그냥 취소해 줘야 하고 이에 따른 아무런 보상이 없게 되는 불리하기 짝이 없는 내용이 아닐 수가 없다.
그렇기 때문에, 셀러로서는 그 취소 가능한 조건에 대해 전문가의 조언을 바닥에 깔고, 바이어의 취소조건을 철저하게 따지게 된다. 그래서 바이어는 무조건 기간 내에 취소가 가능하다고 그 조항을 금과옥조(金科玉條)처럼 생각하는 실수를 범하지 마시기 바란다.
셀러가 바이어의 행동을 곧이곧대로 믿지 않고 보증금을 돌려 주지 않는다고 나오면, 바이어는 변호사의 도움을 구하거나 관선변호사의 조정과 중재절차를 거쳐야 한다.
취소가 가능하다고 바로 보증금을 돌려 받는 것이 아니라 셀러의 동의를 받아야, 에스크로 회사에서 보증금을 돌려 주는 것이고, 셀러가 바이어의 취소에 동의를 하지 않으면, 이러한 법적 절차를 거쳐야 하기 때문에 보통 두세달이 소요가 되고, 변호사비용 또한 적지 않으므로, 바이어 측에서는 이의 취소에 보다 신중에 신중을 기해야 한다.
최근에 있었던 한가지 예를 들어 설명하면 보다 쉽게 이해가 되리라 믿는다. A라는 비지니스를 구입을 하고자 바이어와 셀러는 적정금액에 합의를 하고 계약서를 작성하면서, 계약보증금으로 4만달러를 에스크로 회사에 입금을 시키고 거래절차를 시작하였다. 취소 가능한 조건으로 크게 두 가지, 그 하나는 보통 2, 3주 동안 실제 매상확인과 서류조사, 두번째는 은행에서의 대출완성이 조건으로 되게 되었다. 약 2주의 기간을 거쳐 비지니스의 매상과 내부장부 및 필요한 모든 서류를 인계받아 조사를 마치고 난 뒤, 매상과 서류조사는 완료하면서, 매상과 서류조사에 관한 취소조건은 해제를 하고, 거래가 완료될 때까지 은행에서 대출이 되지 않으면 이 거래를 취소할 수 있다고 하는 론에 관한 취소조건(Loan Contingency)만 남겨둔 상태에서, 급기야 바이어는 론이 되지 않는다는 조건을 들어 본 계약을 취소하였다.
근래에는 경기가 그리 좋지 못한 상황이어서, 은행에서 주택이든, 비지니스든 대출이 그리 쉽게 잘 나오지 않는다는 것은 모두가 잘 아는 내용인데, 바이어 측에서는 구두상으로만 두 세 은행에 문의를 한 결과 모두 론에 대해 부정적으로 대답이 오는 실정에서, 바이어 개인적으로 시급히 처리해야 할 일이 또 생겨버렸고, 게다가 비지니스 구입에 대해 처음의 큰 매력이 다소 시들해 진 상태가 되면서, 마침내 취소를 하게 되었는데, 셀러는 셀러측의 론에이전트가 상당히 유능하고 발이 넓은 에이전트로, 두군데 외국계은행에서 이미 구두상으로 론을 승인받아 둔 상태이다 보니, 정식적인 론의 애초의 절차도 시작하지 않은 바이어측의 취소를 인정할 수가 없다 하였고, 이렇게 근 한달 동안 셀러측의 시간만 낭비하게 하고, 다른 바이어와의 계약기회를 놓치게 된 이유를 들어 계약금액을 돌려 주지 못한다고 통보를 하였다. 이럴 경우, 정해진 기간에 론에 관해 기간 내에 취소할 수 있다고, 단순하게 생각하고 취소를 한 바이어가 쉽게 셀러의 동의를 받을 수 없는 것은 물어보지 않아도 알 수 있는 일이 아니겠는가?
-제이슨 성
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