미국 부동산 관련 법률
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작성자 장미 댓글 0건 조회 773회 작성일 15-07-09 08:43
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1. 에스크로가 취소되거나 연기시 추가 비용 청구
가주기업국의 면허를 받아 운영하는 에스크로 회사의 경우 계약 당사자들에 의해 에스크로가 종결되지 않고 2개월 이상 연기되거나 취소되면 이에 따른 추가 행정 비용을 청구할 수 있다. (AB 804)
2. 입주자의 이민 신분 상태 질문
건물주와 건물주의 대리인은 입주자의 입국 신분 상태에 대한 질문을 할 수 없다. 또한 체류 신분상의 문제로 입주자를 퇴거시키지 못한다. 그러나 입주 신청자 또는 기존 입주자의 재정 상태를 알기 위해서 필요한 서류 제출을 요구할 수 있다. (Ch 403 AB 976)
3. 입주자 퇴거
예전에는 불법적인 마약류를 취급하거나 판매 시에는 입주자를 퇴거시킬 수 있었다. 새로 개정된 법에는 마약 판매 이외에도 임대 장소에 불법 무기나 총탄 보관 또는 사용을 했을 경우에도 퇴거시킬 수 있다. 이 법은 시범적으로 LA와 롱비치, 샌디에고, 샌크라멘토, 오클랜드에서 오는 2010 년 1월1일 까지 시행한다.
(Ch 456 AB 1013)
4. 재환수 기간 동안에는 소유권 변경이 안 되며 재산세 인상 금지
세금 체납자 또는 법원을 통한 차압을 통해서 구입한 부동산에 대해서는 환수 기간 동안까지 '소유권 변경'을 시키지 않는다. 재환수 기간은 차압인 경우 3 개월에서 1년, 세금 체납 차압 당한 경우에는 1년이다. 재환수 권리가 있는 부동산은 '소유권 변경 (change of ownership)'에 해당되지 않으므로 재산세를 다시 책정할 수 없다. 한 예로 과거에는 차압 또는 세금 체납된 부동산을 구입한 사람에게 현재의 시장 시세로 부동산 재산세를 다시 책정하게 된다. 그런데 차압 또는 세금 체납으로 부동산을 빼앗긴 과거 소유주가 일정 기한 내에서는 과거 체납된 액수를 지불하고서 재환수 할 수 있었다. 과거에 자기가 소유했던 부동산이 짧은 기간 동안의 소유권 변경으로 인해서 엄청나게 올라간 재산세를 지불하는 불합리한 현실을 개선하기 위한 것이다. (Ch 277 AB 1020)
5. 감정사 비용 청구
감정사 비용 청구는 부동산 판매 액수, 이전 상태, 융자, 개발에 기준을 두어서 청구하면 안된다. 융자를 받기 위한 절차상에서 감정 가격에 영향을 끼치는 강압 행위, 금품 강요 행위(extortion), 불법적 돈 거래 (bribery)를 하면 형사 처리된다. 감정에 관련된 당사자는 감정사에게 부동산에 관련된 추가 정보 제공, 감정에 대한 증거 자료 제출, 감정사의 감정가치 결정난 것에 대한 설명, 또는 감정사의 잘못된 점을 지적해 주는 것은 해당되지 않는다. (Ch 291 SB 223)
6. 홍수 피해 본 주택에 대한 지방 정부 피해 보상 책임 여부
예전에는 홍수 피해에 대해서 정부 기관이나 공무원도 보상 책임이 있었지만 변경된 법률에서는 불합리하게 신규 주택 건축허가를 한 경우에도 피해 보상 책임이 있다. (Ch 367 AB 70)
7. 시공업자가 무면허자 채용 혹은 면허 빌려준 경우의 손님 피해 보상
시공업자가 무면허자인데 공사를 위해 누군가에게 면허를 빌렸다면 면허를 빌려준 사람이 피해를 당한 사람의 보상을 지불해야 된다. (AB 354 )
8. 시공과 시공 계약
주택 공사를 한 시공업자 상대로 면허국에 징계 처분 청구를 할 때는 무면허자인 경우에는 공사 계약을 한 일자로부터 4 년 이내에 해야 된다. 만약에 면허가 있는 경우에는 2 년 이내에 해야 된다. (Ch 230 AB 244)
9. 정부가 개인 토지 수용
주 교통국 (Cal Trans)은, 부동산을 감정한 자료를 개인한테 제공해야 하며 수용 절차 설명서와 개인의 권리를 수용 당하는 사람에게 제공해 주어야 한다. 수용당하는 개인이 어려운 환경이 있을 때는 판결 이전에 서면으로 신청해야 된다. (Ch 436 SB 698)
10. 라이센스 변경 통고 기간
시공업자 면허가 만기됐거나 또는 취소가 되었을 때는 주소가 변경된 후 90일 이내에 면허국에 통고해야 하는데 과거에는 5년안에 통고하면 됐었다. (Ch 240 AB 936 )
11. 주거용 하청 건축자가 공사를 맡은 일반 시공업자에 대한 면책권 계약 무효
주거용 하청업자가 개발업자와 아무런 연관이 없는 사람이라고 하더라도 일반 시공업자 (general contractor)에 대해서 면책권을 부여한 계약은 허락되지 않는다. (Ch 32 SB 138 )
12. 1 년 8 회 이상 자기 돈으로 융자 제공하면 부동산 면허 요구
자기 돈으로 1년에 8 회 이상 단독주택 구입을 담보로 융자를 제공 한 사람은 부동산 면허가 있어야 한다. 융자 브로커와 부동산 업자는 서브 프라임 융자에 대한 위험을 알아야 한다.
(SB 385)
13. 소유권 이전에 필요한 비용 액수를 구입자에게 밝힐 사항을 등기소에 등록
판매자는 소유권 이전 (Deed), 부동산 사용 규정 (CC&R) 또는 다른 서류와 관련된 사항에 대해서는 매매 이전 비용 (transfer fees) 징수 액수 또는 월부금이 얼마라는 것을 구입자에게 밝혀야 한다. 단 예외 사항은 상속 (probate), trust, 법원 명령, 정부 기관에 대한 것은 제외된다. 매매시에 필요한 수수료 (transfer fee)의 조건에 대한 서류를 등록하고 또 매매 이전 비용 (Payment of Transfer Fee Required)이라는 서류를 동시에 등록해야 된다.
이 서류에는 현 소유주, 필지 번호 (APN)와 법적인 부동산 위치 내용(legal description), 이전시 필요한 비용 또는 판매 액수의 %, 주택의 판매 액수, 만약에 적용될 경우에는 비용 청구의 무효 일자, 비용의 목적, 비용 수령인과 수령인 주소, 비용 수령자의 서명이 있어야 한다. 이 내용은 14 point 활자 크기로 한다. (Ch 689 AB 980 )
14. 공동 관리 지역 개발 관리인 (manager) 증명
공동 관리 지역을 위한 개발 즉 콘도 같은 개발 운영자는 30 시간 이상의 '공동 관리 지역 개발'에 대한 교육을 이수한 증명서 또는 전문 협회의 시험을 통과한 사람에게만 'certified common interest development manager'로 칭할 수 있다. 이 자격자는 공동 관리 협회 중역에게 매년 '공동 관리인 증명, 보험 (bond) 가입, 금전 입금, 부동산 면허가 유효하다는 정보를 밝혀야 한다. (Ch 236 AB 691)
15. 주택 관리 협회
기존에는 주택 관리 협회 회의를 하기 4 일 이전에 회원들에게 회의에 참석할 것을 통고하게 되어 있다. 개정된 법은 회의할 주제 내용을 설명해야 된다. 주제 내용에 없는 사항에 대해서는 어떤 결정을 할 수도 없다. 그러나 지난달 회의부터 토의가 진행되는 사항에 대해서는 제외된다. (Ch 250 SB 528)
16. 등기소에 번역 서류 등록
영어가 아닌 외국어로 된 서류를 등기 하려면 등록된 법원 통역사 또는 미국 번역사 (American Translators) 협회에 등록된 사람이 정확하게 번역한 것만 등록 할수 있다. 번역 확인 비용은 10불이다. (AB 349 )
가주기업국의 면허를 받아 운영하는 에스크로 회사의 경우 계약 당사자들에 의해 에스크로가 종결되지 않고 2개월 이상 연기되거나 취소되면 이에 따른 추가 행정 비용을 청구할 수 있다. (AB 804)
2. 입주자의 이민 신분 상태 질문
건물주와 건물주의 대리인은 입주자의 입국 신분 상태에 대한 질문을 할 수 없다. 또한 체류 신분상의 문제로 입주자를 퇴거시키지 못한다. 그러나 입주 신청자 또는 기존 입주자의 재정 상태를 알기 위해서 필요한 서류 제출을 요구할 수 있다. (Ch 403 AB 976)
3. 입주자 퇴거
예전에는 불법적인 마약류를 취급하거나 판매 시에는 입주자를 퇴거시킬 수 있었다. 새로 개정된 법에는 마약 판매 이외에도 임대 장소에 불법 무기나 총탄 보관 또는 사용을 했을 경우에도 퇴거시킬 수 있다. 이 법은 시범적으로 LA와 롱비치, 샌디에고, 샌크라멘토, 오클랜드에서 오는 2010 년 1월1일 까지 시행한다.
(Ch 456 AB 1013)
4. 재환수 기간 동안에는 소유권 변경이 안 되며 재산세 인상 금지
세금 체납자 또는 법원을 통한 차압을 통해서 구입한 부동산에 대해서는 환수 기간 동안까지 '소유권 변경'을 시키지 않는다. 재환수 기간은 차압인 경우 3 개월에서 1년, 세금 체납 차압 당한 경우에는 1년이다. 재환수 권리가 있는 부동산은 '소유권 변경 (change of ownership)'에 해당되지 않으므로 재산세를 다시 책정할 수 없다. 한 예로 과거에는 차압 또는 세금 체납된 부동산을 구입한 사람에게 현재의 시장 시세로 부동산 재산세를 다시 책정하게 된다. 그런데 차압 또는 세금 체납으로 부동산을 빼앗긴 과거 소유주가 일정 기한 내에서는 과거 체납된 액수를 지불하고서 재환수 할 수 있었다. 과거에 자기가 소유했던 부동산이 짧은 기간 동안의 소유권 변경으로 인해서 엄청나게 올라간 재산세를 지불하는 불합리한 현실을 개선하기 위한 것이다. (Ch 277 AB 1020)
5. 감정사 비용 청구
감정사 비용 청구는 부동산 판매 액수, 이전 상태, 융자, 개발에 기준을 두어서 청구하면 안된다. 융자를 받기 위한 절차상에서 감정 가격에 영향을 끼치는 강압 행위, 금품 강요 행위(extortion), 불법적 돈 거래 (bribery)를 하면 형사 처리된다. 감정에 관련된 당사자는 감정사에게 부동산에 관련된 추가 정보 제공, 감정에 대한 증거 자료 제출, 감정사의 감정가치 결정난 것에 대한 설명, 또는 감정사의 잘못된 점을 지적해 주는 것은 해당되지 않는다. (Ch 291 SB 223)
6. 홍수 피해 본 주택에 대한 지방 정부 피해 보상 책임 여부
예전에는 홍수 피해에 대해서 정부 기관이나 공무원도 보상 책임이 있었지만 변경된 법률에서는 불합리하게 신규 주택 건축허가를 한 경우에도 피해 보상 책임이 있다. (Ch 367 AB 70)
7. 시공업자가 무면허자 채용 혹은 면허 빌려준 경우의 손님 피해 보상
시공업자가 무면허자인데 공사를 위해 누군가에게 면허를 빌렸다면 면허를 빌려준 사람이 피해를 당한 사람의 보상을 지불해야 된다. (AB 354 )
8. 시공과 시공 계약
주택 공사를 한 시공업자 상대로 면허국에 징계 처분 청구를 할 때는 무면허자인 경우에는 공사 계약을 한 일자로부터 4 년 이내에 해야 된다. 만약에 면허가 있는 경우에는 2 년 이내에 해야 된다. (Ch 230 AB 244)
9. 정부가 개인 토지 수용
주 교통국 (Cal Trans)은, 부동산을 감정한 자료를 개인한테 제공해야 하며 수용 절차 설명서와 개인의 권리를 수용 당하는 사람에게 제공해 주어야 한다. 수용당하는 개인이 어려운 환경이 있을 때는 판결 이전에 서면으로 신청해야 된다. (Ch 436 SB 698)
10. 라이센스 변경 통고 기간
시공업자 면허가 만기됐거나 또는 취소가 되었을 때는 주소가 변경된 후 90일 이내에 면허국에 통고해야 하는데 과거에는 5년안에 통고하면 됐었다. (Ch 240 AB 936 )
11. 주거용 하청 건축자가 공사를 맡은 일반 시공업자에 대한 면책권 계약 무효
주거용 하청업자가 개발업자와 아무런 연관이 없는 사람이라고 하더라도 일반 시공업자 (general contractor)에 대해서 면책권을 부여한 계약은 허락되지 않는다. (Ch 32 SB 138 )
12. 1 년 8 회 이상 자기 돈으로 융자 제공하면 부동산 면허 요구
자기 돈으로 1년에 8 회 이상 단독주택 구입을 담보로 융자를 제공 한 사람은 부동산 면허가 있어야 한다. 융자 브로커와 부동산 업자는 서브 프라임 융자에 대한 위험을 알아야 한다.
(SB 385)
13. 소유권 이전에 필요한 비용 액수를 구입자에게 밝힐 사항을 등기소에 등록
판매자는 소유권 이전 (Deed), 부동산 사용 규정 (CC&R) 또는 다른 서류와 관련된 사항에 대해서는 매매 이전 비용 (transfer fees) 징수 액수 또는 월부금이 얼마라는 것을 구입자에게 밝혀야 한다. 단 예외 사항은 상속 (probate), trust, 법원 명령, 정부 기관에 대한 것은 제외된다. 매매시에 필요한 수수료 (transfer fee)의 조건에 대한 서류를 등록하고 또 매매 이전 비용 (Payment of Transfer Fee Required)이라는 서류를 동시에 등록해야 된다.
이 서류에는 현 소유주, 필지 번호 (APN)와 법적인 부동산 위치 내용(legal description), 이전시 필요한 비용 또는 판매 액수의 %, 주택의 판매 액수, 만약에 적용될 경우에는 비용 청구의 무효 일자, 비용의 목적, 비용 수령인과 수령인 주소, 비용 수령자의 서명이 있어야 한다. 이 내용은 14 point 활자 크기로 한다. (Ch 689 AB 980 )
14. 공동 관리 지역 개발 관리인 (manager) 증명
공동 관리 지역을 위한 개발 즉 콘도 같은 개발 운영자는 30 시간 이상의 '공동 관리 지역 개발'에 대한 교육을 이수한 증명서 또는 전문 협회의 시험을 통과한 사람에게만 'certified common interest development manager'로 칭할 수 있다. 이 자격자는 공동 관리 협회 중역에게 매년 '공동 관리인 증명, 보험 (bond) 가입, 금전 입금, 부동산 면허가 유효하다는 정보를 밝혀야 한다. (Ch 236 AB 691)
15. 주택 관리 협회
기존에는 주택 관리 협회 회의를 하기 4 일 이전에 회원들에게 회의에 참석할 것을 통고하게 되어 있다. 개정된 법은 회의할 주제 내용을 설명해야 된다. 주제 내용에 없는 사항에 대해서는 어떤 결정을 할 수도 없다. 그러나 지난달 회의부터 토의가 진행되는 사항에 대해서는 제외된다. (Ch 250 SB 528)
16. 등기소에 번역 서류 등록
영어가 아닌 외국어로 된 서류를 등기 하려면 등록된 법원 통역사 또는 미국 번역사 (American Translators) 협회에 등록된 사람이 정확하게 번역한 것만 등록 할수 있다. 번역 확인 비용은 10불이다. (AB 349 )
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