부동산 교환 > 부동산 살까말까

상용 부동산을 처분한 후 매매 차익에 대한 세금문제로 고민하는 투자가들이 많다. 부동산을 판매한 후 매매 차익에 대한 양도소득세(Capital Gain Tax)를 연방정부와 주정부에 납부해야 되기 때문이다. 적게는 수만 달러에서 많게는 수백만 달러에 이르기도 한다. 그러나 탈세를 하지 않고도 합법적으로 양도소득세를 연기할 수 있는 방법이 있다.

부동산 교환을 통해서이다. 연방국세청 (IRS)의 국세법 1031 항에 담긴 내용이라 1031 교환 (1031 Exchange) 라고도 부른다. 그러나 교환 기간 동안 양도소득세의 납부가 연기 (유예) 되는 것이지 영구적인 면세가 아니다. 최종적으로 팔 때는 그 동안 밀렸던 세금을 내어야 한다. 1031 교환은 미국 상용부동산 시장의 활성화에 가장 큰 기여를 한 강력한 부양 정책이다.

세금 대신 여유 자금을 이자도 물지 않고 상환기한도 없이 사용할 수 있다. 납세 시기까지 본인이 조절할 수 있으므로 유예 했던 매각 소득을 훗날 투자 손실로 상쇄하면 절세에 유리하다. 더 큰 매물을 구입하기 때문에 레버리지 효과에 의한 재산증식을 가져온다. 캐쉬 플로가 좋아지며 감가상각 비용 혜택으로 수익율을 올릴 수 있다. 규모의 경제로 효율적인 관리 운영이 가능하다. 여러 지역의 다양한 부동산을 교환함으로써 투자의 다각화와 위험 분산에 도움이 된다. 하나의 큰 부동산을 여러 개의 작은 부동산으로 대체해 놓으면 유산 상속과 분배가 쉬워지는 장점도 있다.

교환 대상은 건물, 상가, 쇼핑센터, 창고, 공장, 토지, 농장, 다세대 주택 등 투자 목적의 부동산이라면 타입의 제한이 없다. 2002년부터는 전체 건물 소유가 아닌 TIC (Tenant-in-Common) 공동 소유 지분도 교환 대상에 포함되었다. 개인 집이나 콘도일 경우에도 임대용이라면 교환 가능하다. 본인 주거용 주택은 부동산교환 혜택이 없지만, 지난 2년간 실제 거주한 경우 부부 50만달러 독신 25만달러까지 양도소득세가 면제되는 또 다른 세법 혜택을 받는다.

새로 교환할 대상이 파는 부동산보다 반드시 같거나 더 비싸야 한다. 또 매각 대금 중 은행 융자금을 뺀 모든 현금 전액을 교환 대상에 투자해야 한다. 일부만 투자하고 일부는 따로 전용할 수는 없다. 지역적 제약도 없다. 미국 50개 주와 푸에토리코까지 가능하다. 뉴욕상가와 화와이의 호텔을 맞교환 할수 있다. 교환 대상도 한개의 빌딩과 여러 개의 건물로 교환 가능하다. 반드시 쌍방이 아니라 다각적교환도 가능하다.

1031 교환 혜택을 받을려면 매각 부동산을 클로징한 후 45일 이내에 대체 부동산 후보들을 3개까지 확정해야 하고, 구입 클로징을 180일 안에 마쳐야 한다. 요즈음 같이 적당한 매물을 찾기 힘든 때에는 45일 계약, 180일 클로징 조건이 결코 쉬운 일이 아니다. 미리 철저한 계획과 준비를 하지 않는다면 시간에 쫓겨 원치않는 건물을 산다거나 교환 요건을 맞추지 못하는 실수를 범하게 된다. 정해진 기간내에 효율적으로 1031 교환을 할려면 반드시 전문가들의 도움이 필요하다. 투자자로부터 매각할 기존 부동산을 인수 받아 이를 매각하고, 신규부동산을 매입해 투자자에게 인수하는 과정까지를 대행하는 중개회사의 역할이 중요하다.

최근 전국적인 네트워크를 가진 중개회사들이 많이 생겨나고 있다. 투자자 개인의 세무 재정 상황을 잘 챙겨주는 경험 많은 회계사, 법적인 조율을 해줄 변호사, 기간내 모기지를 얻어 줄 융자 브로커도 중요하다. 개인 재산 증식의 장기 플랜을 제시하고 점검해 줄 재정 컨설턴트와 투자 가이드의 역할도 중요하다. 1031 교환은 아직 많은 한인 투자가들에게는 생소하므로 경험있고 신뢰할 만한 전문가를 찾아야 한다.