주거용 주택 판매시 양도소득세 면제법을 이용한 절세 극대화 요령(1)
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 764회 작성일 10-12-31 00:42
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우리가 살고 있는 이 미국에서 집은 일반인들에게 있어서 가장 큰 규모의 안전한 투자 수단이며 상속 수단 중의 하나이다. 또한 부동산에 투자하게 되면 임대 수입뿐만이 아니라 가치상승에 따른 자본 투자이익까지도 챙길 수가 있어서 아직까지도 한인들에게 가장 강력한 투자대상 중의 하나로 꼽히고 있다.
하지만 부동산이 황금알을 낳는 거위같이 항상 좋은 투자수단일 수는 없다. 왜냐하면 부동산은 주식과 같이 유동적이지 않기 때문에 쉽게 처분할 수가 없기 때문이다. 또한 요즘같이 부동산 경기가 냉각되고 이자율이 상승하게 되면 무리해서 투자한 경우에는 큰 낭패를 보게된다. 그러므로 부동산을 사고 팔기 전, 관련 세법과 감사 추세에 대한 파악이 필요하고 또한 자신에게 가장 적합한 절세 전략들을 미리 잘 계획한 후에 투자하는 것이 바람직하다.
주거용 주택을 판매할 때 발생하는 양도소득세 면제법을 잘 이용해서, 절세를 극대화할 수 있는 요령 중에서 몇 가지를 소개하고자 한다.
일반적으로, 주택을 판매할 당시 지난 5년 중에서 총 2년 동안 주거 목적으로 소유하고 사용했을 경우, $250,000/$500,000까지의 양도차익에 대해 면세혜택을 받을 수 있다. 그런데 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 그 계획을 더 잘 세워야 한다.
첫째로, 두 집을 가지고 있고 한 집에는 임대를 주고 있을 경우에는, 2년 이상 살던 집을 팔고 난 후에, 임대를 주던 집에 다시 들어가서 2년 이상 살다가 팔게 되면, 2집 모두 $250,000/$500,000씩의 양도소득세를 면제받을 수가 있다.
둘째, 두 채의 집을 판매하게 되었을 때, 두 채의 판매 간격이 2년 이내일 경우에는, 두 집의 양도 차익을 비교해서 더 많은 양도 차익을 낸 주택에만, 세금면제를 신청하는 것이다. 예를 들어 한 집을 올해 판매한 후에, 또 다른 집을 부득이 내년에 팔게 되었고 처음 집의 양도 차익이 $500,000이며, 두 번째 집의 양도 차익이 $200,000이 나올 것으로 예상한다고 하자. 이런 경우에는, $500,000 양도차익이 발생한 첫 번째 집에는 양도소득세 면제 조항을 적용해서 세금을 전액 면제받고, 두 번째 집에서 발생한 $200,000에 대해서만 양도 소득세를 내는 것이다. 하지만 이 양도 소득세율도 Bush대통령이 통과시킨 2003 개정세법에 따르면, 연방 정부의 양도 소득세율이 20%에서 15%로 줄어들었다. 또한 10%나 15%의 소득층에 해당될 때는, 양도 소득세율이 현행 10%에서 단 5%로 대폭 삭감되었기 때문에 부담이 많이 덜어진 셈이다.
그런데 1031 Exchange로 판매한 임대주택일 경우에는, 판매 이전에 2년이 아니라 적어도 5년 이상 그 주택을 소유했어야만 그 면세 혜택을 받을 수가 있게 되었다. 따라서 임대 주택을 팔고 다른 임대주택을 구입하기 전에, 몇 년 안에 팔게 될지를 예상해서 1031 Exchange를 할 것이냐 아니냐를 신중하게 판단해야 할 것이다.
그 다음 세 번째는 축소된 액수로 면제 혜택을 받는 방법이다.
비록 지난 5년 중 채 2년을 살지 못했다 하더라도, 직장을 옮긴다든지 건강상의 이유로 이사를 하게 되서 집을 판매한 경우에, 또 예상치 못한 사건 때문에 이사를 하게 된 경우에는, 축소된 액수지만 면제 혜택을 받을 수가 있다. 예를 들어 1년만 살다가 이와 같은 사유로 집을 팔게 되어서 양도 수익이 발생하면, 최고 액수의 절반에 해당하는 Single은 $125,000, 기혼자들은 $250,000까지의 면제 혜택이 가능하다는 것이다.
하지만 부동산이 황금알을 낳는 거위같이 항상 좋은 투자수단일 수는 없다. 왜냐하면 부동산은 주식과 같이 유동적이지 않기 때문에 쉽게 처분할 수가 없기 때문이다. 또한 요즘같이 부동산 경기가 냉각되고 이자율이 상승하게 되면 무리해서 투자한 경우에는 큰 낭패를 보게된다. 그러므로 부동산을 사고 팔기 전, 관련 세법과 감사 추세에 대한 파악이 필요하고 또한 자신에게 가장 적합한 절세 전략들을 미리 잘 계획한 후에 투자하는 것이 바람직하다.
주거용 주택을 판매할 때 발생하는 양도소득세 면제법을 잘 이용해서, 절세를 극대화할 수 있는 요령 중에서 몇 가지를 소개하고자 한다.
일반적으로, 주택을 판매할 당시 지난 5년 중에서 총 2년 동안 주거 목적으로 소유하고 사용했을 경우, $250,000/$500,000까지의 양도차익에 대해 면세혜택을 받을 수 있다. 그런데 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 그 계획을 더 잘 세워야 한다.
첫째로, 두 집을 가지고 있고 한 집에는 임대를 주고 있을 경우에는, 2년 이상 살던 집을 팔고 난 후에, 임대를 주던 집에 다시 들어가서 2년 이상 살다가 팔게 되면, 2집 모두 $250,000/$500,000씩의 양도소득세를 면제받을 수가 있다.
둘째, 두 채의 집을 판매하게 되었을 때, 두 채의 판매 간격이 2년 이내일 경우에는, 두 집의 양도 차익을 비교해서 더 많은 양도 차익을 낸 주택에만, 세금면제를 신청하는 것이다. 예를 들어 한 집을 올해 판매한 후에, 또 다른 집을 부득이 내년에 팔게 되었고 처음 집의 양도 차익이 $500,000이며, 두 번째 집의 양도 차익이 $200,000이 나올 것으로 예상한다고 하자. 이런 경우에는, $500,000 양도차익이 발생한 첫 번째 집에는 양도소득세 면제 조항을 적용해서 세금을 전액 면제받고, 두 번째 집에서 발생한 $200,000에 대해서만 양도 소득세를 내는 것이다. 하지만 이 양도 소득세율도 Bush대통령이 통과시킨 2003 개정세법에 따르면, 연방 정부의 양도 소득세율이 20%에서 15%로 줄어들었다. 또한 10%나 15%의 소득층에 해당될 때는, 양도 소득세율이 현행 10%에서 단 5%로 대폭 삭감되었기 때문에 부담이 많이 덜어진 셈이다.
그런데 1031 Exchange로 판매한 임대주택일 경우에는, 판매 이전에 2년이 아니라 적어도 5년 이상 그 주택을 소유했어야만 그 면세 혜택을 받을 수가 있게 되었다. 따라서 임대 주택을 팔고 다른 임대주택을 구입하기 전에, 몇 년 안에 팔게 될지를 예상해서 1031 Exchange를 할 것이냐 아니냐를 신중하게 판단해야 할 것이다.
그 다음 세 번째는 축소된 액수로 면제 혜택을 받는 방법이다.
비록 지난 5년 중 채 2년을 살지 못했다 하더라도, 직장을 옮긴다든지 건강상의 이유로 이사를 하게 되서 집을 판매한 경우에, 또 예상치 못한 사건 때문에 이사를 하게 된 경우에는, 축소된 액수지만 면제 혜택을 받을 수가 있다. 예를 들어 1년만 살다가 이와 같은 사유로 집을 팔게 되어서 양도 수익이 발생하면, 최고 액수의 절반에 해당하는 Single은 $125,000, 기혼자들은 $250,000까지의 면제 혜택이 가능하다는 것이다.
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