미국 부동산 투자
페이지 정보
작성자 장미 댓글 0건 조회 560회 작성일 15-07-11 03:27
본문
미국 부동산시장에 대한 한국인의 투자관심이 최근들어 부쩍 늘어난 것은 사실이다. 실제로 최근 들어서는 LA 한인타운에서 거래되는 부동산의 상당수가 한국인이 매입자이다. 그렇지만 정확하게 어느 정도의 규모인가는 누구도 알 수가 없다.
한국인 미국에 있는 부동산을 매입할 경우 법적으로 거래규모나 크기 등에 제한을 받지는 않는다. 다만 한국인의 경우 외국인이기 때문에 금융거래에 제약이 따를 뿐이다. 주로 미국에서는 일반 주택의 경우 보통 매입가의 80% 정도, 상가나 공장의 경우 매입가의 60% 정도를 은행에서 대출을 받아서 구입하게 된다. 나머지 부분은 다운테이먼트로 개인이 현금으로 지급하여야 한다. 이 다운페이먼트가 개인의 신용도에 따라 늘어나고 줄어들기도 한다.
다운페이먼트를 지불하기 어려운 경우는 다운페이먼트에 대해 보통 50%의 대출을 추가로 받을 수 있다. 그러나 이자율이 1차 대출보다 높고 대출 기간도 15년이나 30년 정도 장기가 아니라 10년안으로 상대적으로 단기간이다. 그렇지만 당장 목돈이 그리 많지 않은 경우는 2차로 다운체이먼트를 대출 받아 주택을 구입하는 것이 보편적이다. 또한 대출 회사도 은행말고도 일반 주택대출만을 전담하는 많이 있다. 보통 이런 회사들은 론에이전트를 고용하여 대출을 해주게 된다.
부동산 브로커(부동산 에이전트로 경력을 쌓고 더 많은 시간 수업을 듣고 시험을 쳐서 자격증을 획득함. 일반 에이전트는 쉽게 외판원처럼 커미션의 일정 부분을 부동산 브로커에게 지급하고 일정한 부동산회사에 소속됨)도 부동산 대출업무를 담당할 수 있다.
한국인이 미국의 부동산을 구입할 경우에는 거래에 필수적으로 따르는 대출을 받기 위한 신용이 부족하기 때문에 어려움을 겪는다. 한국인이 미국의 부동산을 구입할 경우에는 신용확인에 문제가 있기 때문에 보통 30% 이상의 다운페이먼트를 보통 요구받는다. 그래서 다운페이먼트를 줄이는 방법으로 아는 사람의 명의를 이용하는 경우가 많다. 그러나 주의할 것은 미국은 한국과 달리 명의를 빌리는 것 자체가 중대한 범죄이고 명의를 빌려준 사람이 불리하게 되어 있어서 종종 법적인 분쟁이 생기게 되나 이기기가 어렵다. 명의를 빌리는 경우에는 주의가 요망된다.
이런 경우는 드물겠지만 특히 다운페이먼트가 많은 경우에는 은행이나 부동산 에이전트들이 반기는 경향이 있다. 은행의 입장에서 대출에 대한 위험도가 적어지기 때문만이 아니라 은행의 론오피서(Loan Officer)들이나 부동산 에이전트들도 운신의 폭이 넓어지기 때문이다.
실례를 들자면 이렇다. 어떤 상가가 300만달러에 에스크로에 들어갔다고 가정을 하자. 여기서 말하는 에스크로 회사는 부동산 거래의 중간자로서 제3자의 입장에서 부동산을 파는 사람과 사는 사람의 중간에서 거래금액과 다운페이먼트, 은행대출금 등 모든 금전적, 문서적 행위를 중간에서 중재하는 역할을 한다. 부동산 판매자는 에스크로회사에서 매입자의 동의를 구하지 않고는 판매대금을 한푼도 받을 수가 없다. 보통 에스크로 기간이 60-90일 정도 되는데 이 기간 동안 정당한 이유에 의한 계약의 해지는 언제든지 가능하다. 물론 매입자는 이유가 정당하기만 하다면 보증금 등 모든 것을 되돌려 받을 수 있다.
이 제도는 미국 서부지역에만 있는 것으로 동부에서는 변호사가 이 역할을 한다고 보면 된다. 이야기가 잠깐 본론에서 벗어났지만 어쨋든 300만달러의 상가 매입시 매입자가 다운페이먼트로 50%인 150만달러를 다운페이 할 경우에는 거래 성사의 가능성이 보통 미니멈인 40%, 120만달러를 다운페이한 것보다 거래 성사의 가능성이 커진다. 많은 경우는 아니지만 지금 미국의 LA 지역처럼 부동산 시장이 상승세를 타고 있을 때, 즉 매입자가 한 개의 매물을 보고 여러 명이 경합이 붙었을 경우에는 하루 이틀 사이에 거래 가격이 높아지게 된다.
이런 경우, 은행대출의 중요한 키포인트 중의 하나인 감정가격은 이러한 현상을 제대로 반영하지 못하는 경우가 있다. 이러한 현상이 감정가격에 포함되어야 하느냐 말아야 하느냐는 논란의 소지가 있지만 일시적인 현상임에는 분명하다. 그래서 만약 가격이 300만달러에서 10% 오른 330만달러가 되었을 경우, 그리고 감정가격이 주변의 시세나 임대료 등을 고려해서 280만달러가 나온 경우를 생각해 보자.
실제 매매체결 가격인 330만달러와 감정가격인 280만달러에는 50만달러의 차이가 생기게 된다. 은행의 입장에서는 감정가격보다 높게 부동산 가격을 잡고 대출을 해줄 이유가 없다. 나중에 부덩산 가격이 하락하거나 문제가 생겨 차압단계에 들어갈 때 문제가 되고 담당자가 문책을 받을 수 있기 때문이다. 만약 구입자가 330만달러에 대한 최소 다운페이먼트(매입자의 신용에 따라 다를 수 있음인 132만달러만을 다운페이 했을 경우에는 대출이 감정가의 60%인 168만달러만 되게 되기 때문에 두 금액을 합한 금액이 300만달러로 매매가격인 330만달러에서 30만달러가 부족하게 된다. 이 거래가 만약 성사되려면 매입자가 차이 30만 달러 전액을 현금으로 다운페이를 하여야 한다. 그러나 보통 미국에서는 30만달러의 현금을 보유하고 있는 사람이 적고 있다 하더라도 매입자가 감정가격이 낮게 나온 것을 알게 되므로 자연스럽게 매입자가 매입을 포기하게 된다. 그러나 다운페이먼트가 50%인 165만달러인 경우는 감정가인 280만달러의 60%인 168만달러까지 은행에서 대출을 해 줄 수 있기 때문에 두 금액의 합계액이 330만달러를 넘어서기 때문에 거래가 성사될 수 있게 된다.
물론 매입자는 감정가격에 대해 알 수가 없다. 통상적으로 감정은 은행이 대출을 위해서 필요불가결한 자료이기 때문에 대출자에게서 감정비용을 받기는 하지만 감정에 대한 자료는 은행이 일차적으로 사용하게 되고 보통 대출자에게는 그 정보가 제공되지 않기 때문에 매입자는 단순히 대출이 가능한지 아닌지에 대해서만 알게 된다.
또한 최근에는 투자비자(E2) 신청을 위해 부동산에 투자하는 경우가 많아지고 있다. 그전에 한국인들이 주로 이용하던 종교이민이나 전문직 취업비자(H-1), 주재원비자의 심사가 엄격해지고 그 숫자가 대폭 삭감되었기 때문이다. 그러나 주택이나 일반 가정집을 구입해서는 투자비자를 얻기가 힘들다. 원래 투자비자의 목적이 외국인이 미국에 투자를 하고 이 자산에 대한 관리를 하기 위한 목적으로 상주하여야 할 경우에 비자를 주는 것이기 때문에 단순히 집을 산다는 것만으로는 상주하여 그 자산을 관리할 이유가 없기 때문이다. 아파트나 사업체, 상가 등을 사서 임대업을 하는 경우에는 가능성이 높다.
그리고 최근 들어 투자비자 신청이 늘어나면서 비자를 받을 수 있는 투자금액도 많이 올라가 있다. 원래는 5만달러 이상만 투자하면 되던 것이 50만달러 정도는 투자해야지 가능하게 된 것이다. 이것이 모두 투자비자 신청이 늘었기 때문이다.
투자비자의 경우는 2년마다 갱신을 하여야 한다. 그리고 중요한 것은 투자비자를 근거로 영주권을 신청할 수는 없다. 투자비자의 취지가 이민이 아니고 투자이기 때문이다. 그래서 일단 투자비자를 받고 미국에 건너와서는 다른 비자로 바꾼 다음에 영주권을 신청하여야 한다. 가장 많이 이용되는 것이 전문직 비취업비자이다. 전문직 취업비자는 취업을 보장해 주는 회사가 있어야 하고 그 회사에서 풀타임으로 일하면서 그 업종에서 미국인들이 받는 임금을 받아야 한다. 그러나 이러한 취업을 스폰서해 줄 수 있는 회사가 그리 많지 않다는 것이 문제이다. 일부이기는 하지만 취업 스폰서를 돈을 주고 사는 사람들도 있다. 마치 취업을 하고 있는 것처럼 하고 일은 다른 곳에서 하면서 그 대가로 돈을 지불하는 것이다.
투자이민의 경우는 최소한 50만달러를 투자 해야 하며 10인 이상의 미국인을 고용해야 한다. 그리고 절차가 까다롭고 시간이 길게 걸린다. 미국인 고용할 경우, 보험, 근로조건, 실업수당 등 각종 노무업무에 제약이 있기 때문에 쉽게 생각하면 큰 오산이다. 그래서 투자이민보다는 투자비자로 몰리는 것이다.
한국인 미국에 있는 부동산을 매입할 경우 법적으로 거래규모나 크기 등에 제한을 받지는 않는다. 다만 한국인의 경우 외국인이기 때문에 금융거래에 제약이 따를 뿐이다. 주로 미국에서는 일반 주택의 경우 보통 매입가의 80% 정도, 상가나 공장의 경우 매입가의 60% 정도를 은행에서 대출을 받아서 구입하게 된다. 나머지 부분은 다운테이먼트로 개인이 현금으로 지급하여야 한다. 이 다운페이먼트가 개인의 신용도에 따라 늘어나고 줄어들기도 한다.
다운페이먼트를 지불하기 어려운 경우는 다운페이먼트에 대해 보통 50%의 대출을 추가로 받을 수 있다. 그러나 이자율이 1차 대출보다 높고 대출 기간도 15년이나 30년 정도 장기가 아니라 10년안으로 상대적으로 단기간이다. 그렇지만 당장 목돈이 그리 많지 않은 경우는 2차로 다운체이먼트를 대출 받아 주택을 구입하는 것이 보편적이다. 또한 대출 회사도 은행말고도 일반 주택대출만을 전담하는 많이 있다. 보통 이런 회사들은 론에이전트를 고용하여 대출을 해주게 된다.
부동산 브로커(부동산 에이전트로 경력을 쌓고 더 많은 시간 수업을 듣고 시험을 쳐서 자격증을 획득함. 일반 에이전트는 쉽게 외판원처럼 커미션의 일정 부분을 부동산 브로커에게 지급하고 일정한 부동산회사에 소속됨)도 부동산 대출업무를 담당할 수 있다.
한국인이 미국의 부동산을 구입할 경우에는 거래에 필수적으로 따르는 대출을 받기 위한 신용이 부족하기 때문에 어려움을 겪는다. 한국인이 미국의 부동산을 구입할 경우에는 신용확인에 문제가 있기 때문에 보통 30% 이상의 다운페이먼트를 보통 요구받는다. 그래서 다운페이먼트를 줄이는 방법으로 아는 사람의 명의를 이용하는 경우가 많다. 그러나 주의할 것은 미국은 한국과 달리 명의를 빌리는 것 자체가 중대한 범죄이고 명의를 빌려준 사람이 불리하게 되어 있어서 종종 법적인 분쟁이 생기게 되나 이기기가 어렵다. 명의를 빌리는 경우에는 주의가 요망된다.
이런 경우는 드물겠지만 특히 다운페이먼트가 많은 경우에는 은행이나 부동산 에이전트들이 반기는 경향이 있다. 은행의 입장에서 대출에 대한 위험도가 적어지기 때문만이 아니라 은행의 론오피서(Loan Officer)들이나 부동산 에이전트들도 운신의 폭이 넓어지기 때문이다.
실례를 들자면 이렇다. 어떤 상가가 300만달러에 에스크로에 들어갔다고 가정을 하자. 여기서 말하는 에스크로 회사는 부동산 거래의 중간자로서 제3자의 입장에서 부동산을 파는 사람과 사는 사람의 중간에서 거래금액과 다운페이먼트, 은행대출금 등 모든 금전적, 문서적 행위를 중간에서 중재하는 역할을 한다. 부동산 판매자는 에스크로회사에서 매입자의 동의를 구하지 않고는 판매대금을 한푼도 받을 수가 없다. 보통 에스크로 기간이 60-90일 정도 되는데 이 기간 동안 정당한 이유에 의한 계약의 해지는 언제든지 가능하다. 물론 매입자는 이유가 정당하기만 하다면 보증금 등 모든 것을 되돌려 받을 수 있다.
이 제도는 미국 서부지역에만 있는 것으로 동부에서는 변호사가 이 역할을 한다고 보면 된다. 이야기가 잠깐 본론에서 벗어났지만 어쨋든 300만달러의 상가 매입시 매입자가 다운페이먼트로 50%인 150만달러를 다운페이 할 경우에는 거래 성사의 가능성이 보통 미니멈인 40%, 120만달러를 다운페이한 것보다 거래 성사의 가능성이 커진다. 많은 경우는 아니지만 지금 미국의 LA 지역처럼 부동산 시장이 상승세를 타고 있을 때, 즉 매입자가 한 개의 매물을 보고 여러 명이 경합이 붙었을 경우에는 하루 이틀 사이에 거래 가격이 높아지게 된다.
이런 경우, 은행대출의 중요한 키포인트 중의 하나인 감정가격은 이러한 현상을 제대로 반영하지 못하는 경우가 있다. 이러한 현상이 감정가격에 포함되어야 하느냐 말아야 하느냐는 논란의 소지가 있지만 일시적인 현상임에는 분명하다. 그래서 만약 가격이 300만달러에서 10% 오른 330만달러가 되었을 경우, 그리고 감정가격이 주변의 시세나 임대료 등을 고려해서 280만달러가 나온 경우를 생각해 보자.
실제 매매체결 가격인 330만달러와 감정가격인 280만달러에는 50만달러의 차이가 생기게 된다. 은행의 입장에서는 감정가격보다 높게 부동산 가격을 잡고 대출을 해줄 이유가 없다. 나중에 부덩산 가격이 하락하거나 문제가 생겨 차압단계에 들어갈 때 문제가 되고 담당자가 문책을 받을 수 있기 때문이다. 만약 구입자가 330만달러에 대한 최소 다운페이먼트(매입자의 신용에 따라 다를 수 있음인 132만달러만을 다운페이 했을 경우에는 대출이 감정가의 60%인 168만달러만 되게 되기 때문에 두 금액을 합한 금액이 300만달러로 매매가격인 330만달러에서 30만달러가 부족하게 된다. 이 거래가 만약 성사되려면 매입자가 차이 30만 달러 전액을 현금으로 다운페이를 하여야 한다. 그러나 보통 미국에서는 30만달러의 현금을 보유하고 있는 사람이 적고 있다 하더라도 매입자가 감정가격이 낮게 나온 것을 알게 되므로 자연스럽게 매입자가 매입을 포기하게 된다. 그러나 다운페이먼트가 50%인 165만달러인 경우는 감정가인 280만달러의 60%인 168만달러까지 은행에서 대출을 해 줄 수 있기 때문에 두 금액의 합계액이 330만달러를 넘어서기 때문에 거래가 성사될 수 있게 된다.
물론 매입자는 감정가격에 대해 알 수가 없다. 통상적으로 감정은 은행이 대출을 위해서 필요불가결한 자료이기 때문에 대출자에게서 감정비용을 받기는 하지만 감정에 대한 자료는 은행이 일차적으로 사용하게 되고 보통 대출자에게는 그 정보가 제공되지 않기 때문에 매입자는 단순히 대출이 가능한지 아닌지에 대해서만 알게 된다.
또한 최근에는 투자비자(E2) 신청을 위해 부동산에 투자하는 경우가 많아지고 있다. 그전에 한국인들이 주로 이용하던 종교이민이나 전문직 취업비자(H-1), 주재원비자의 심사가 엄격해지고 그 숫자가 대폭 삭감되었기 때문이다. 그러나 주택이나 일반 가정집을 구입해서는 투자비자를 얻기가 힘들다. 원래 투자비자의 목적이 외국인이 미국에 투자를 하고 이 자산에 대한 관리를 하기 위한 목적으로 상주하여야 할 경우에 비자를 주는 것이기 때문에 단순히 집을 산다는 것만으로는 상주하여 그 자산을 관리할 이유가 없기 때문이다. 아파트나 사업체, 상가 등을 사서 임대업을 하는 경우에는 가능성이 높다.
그리고 최근 들어 투자비자 신청이 늘어나면서 비자를 받을 수 있는 투자금액도 많이 올라가 있다. 원래는 5만달러 이상만 투자하면 되던 것이 50만달러 정도는 투자해야지 가능하게 된 것이다. 이것이 모두 투자비자 신청이 늘었기 때문이다.
투자비자의 경우는 2년마다 갱신을 하여야 한다. 그리고 중요한 것은 투자비자를 근거로 영주권을 신청할 수는 없다. 투자비자의 취지가 이민이 아니고 투자이기 때문이다. 그래서 일단 투자비자를 받고 미국에 건너와서는 다른 비자로 바꾼 다음에 영주권을 신청하여야 한다. 가장 많이 이용되는 것이 전문직 비취업비자이다. 전문직 취업비자는 취업을 보장해 주는 회사가 있어야 하고 그 회사에서 풀타임으로 일하면서 그 업종에서 미국인들이 받는 임금을 받아야 한다. 그러나 이러한 취업을 스폰서해 줄 수 있는 회사가 그리 많지 않다는 것이 문제이다. 일부이기는 하지만 취업 스폰서를 돈을 주고 사는 사람들도 있다. 마치 취업을 하고 있는 것처럼 하고 일은 다른 곳에서 하면서 그 대가로 돈을 지불하는 것이다.
투자이민의 경우는 최소한 50만달러를 투자 해야 하며 10인 이상의 미국인을 고용해야 한다. 그리고 절차가 까다롭고 시간이 길게 걸린다. 미국인 고용할 경우, 보험, 근로조건, 실업수당 등 각종 노무업무에 제약이 있기 때문에 쉽게 생각하면 큰 오산이다. 그래서 투자이민보다는 투자비자로 몰리는 것이다.
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.